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不动产登记实务中关于不动产的共有形式有共同共有与按份共有两种，按份共有因具备具体份额，较为容易区分。而共同共有因共有形式的特殊性，在实务中常常被曲解，本文笔者有意就实务中经常出现的关于共同共有的几个误区进行梳理，以期理清对共同共有的认识。

误区一 共同共有形式仅限夫妻之间

共同共有作为共有的一种形式之一，其指共有人之间不分份额的共同对共有物享有占有使用收益和处分的权利，其与按份共有的区别亦在于此。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》（以下简称《民通意见》）第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。”《物权法》第九十五条亦规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”然而因其不分份额的特性，实务中许多人包括许多从事不动产登记的从业人员将共同共有的共有主体局限在夫妻之间，其认为倘若申请不动产登记的申请人要求对标的不动产主张共同共有，应出具夫妻关系证明。其依据便是错误的认为共同共有仅仅基于夫妻之间特定的关系而建立。

然而此种认知却是极其错误的，首先，我国未有一部法律法规明确规定共同共有只能是夫妻之间方能成就。自《民通意见》第88条规定：“对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。”此条应为共有财产占有形式的认定规则，意旨在于当共有财产不能区分按份共有还是共同共有时，原则上认定为共同共有。其与《物权法》之规定有相通之处，《物权法》第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”可见当事人对共有形式未约定或约定不明确的，除非共有人存在家庭关系，则推定为按份共有。由此可见，未约定或约定不明确的共有物，倘若存在家庭成员关系即推定为共同共有，足见，并非仅夫妻之间可成就共同共有，家庭成员之间亦可成就共同共有。

此外，当事人对于共有形式的选择应属于权利自治的范畴，任何人和机构无权干涉。自物权法一百零三条推定原则可看出，法律以当事人约定为原则，以推定为例外，故而不动产登记机构在当事人就不动产提请登记时应尊重当事人对于不动产占有形式的约定，不应对申请登记之共有人之间的关系加以干涉，进而限制其对共有形式的约定。

误区二 共同共有等同于等额按份共有

此种认知亦较为普遍，其往往基于传统婚姻法中对夫妻共有财产的界定而产生，同时在税务制度上亦对此观点持肯定态度，故而导致实务中许多人错误的认为共同共有实则为等额按份共有的一种形式。传统婚姻法上夫妻财产倘若不存在约定财产制度，则其财产占有形式便是共同共有，倘若发生离婚情形，则等额划分财产；税务制度上，尤其是在针对夫妻之间财产变更时亦持此态度，以夫妻原本共同共有的房产为例，其意欲将房产一半赠与子女，此时税务部门在契税等税种核缴时往往会自主认定夫妻各占一半份额，以房产一半的价值作为征税基础。此做法实有混淆概念之嫌。《民通意见》在共有物划分上亦持等额的观点，其90条规定：“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理;没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。”

然而此等额划分前提为当事人无协议情形之下，并不代表共同共有便是等额按份共有。无论离婚财产分割还是税务核缴对财产进行区分，其实则为一种共有形式转化的简化处理模式。共同共有虽由共有人共有享有支配共有物，其却不似按份共有存在具体的份额划分。离婚财产分割还是税务制度上确定税基，其皆省略了一个步骤，那便是先由共同共有人对共有形式进行变更，由共同共有转化为按份共有，如此方能行分割之便利。不动产登记中共同共有人共同同意的份额转让，亦存在这一步骤，只不过往往会因登记机构认知不足予以忽略，正确的做法应是先由共同共有人做出划分，再行转让，而此两种业务亦可合同受理，简化流程，诸如前番提及夫妻将共有房产赠与子女，倘若其欲赠与50％，保留妻子一方份额，则可先划分夫妻各占50%，其后再将50%转让便可。

误区三 共同共有财产不可任意分割

有观点认为共同共有关系基于特定关系，其共有形式较为牢固，不能随意分割，其观点依据《民通意见》第90条规定认为共同共有只有在共有关系终止时方可分割。其亦以《人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第四条规定为例，其规定：“婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外：(一)一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的；(二)一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。”证明夫妻之间共同共有财产的分割以离婚为前提，以婚姻关系存续期间的分割为例外。

然而此观点却忽视了共同共有人约定一致的处分权利。《物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”由此可见，对于共有财产，不论是共同共有形式还是按份共有形式，其财产分割皆以约定为优先适用条件，在约定不明或未约定时方适用法定分割条件。故而共同共有倘若当事人协商一致对共有财产进行分割的仍可任意分割，行使其处分权利。登记机构在受理当事人处分共同共有财产而申请的不动产登记时应明晰共同共有人的约定，并取得全部共同共有人之同意意见方可受理。