2015年10月7日，温州市区嘉鸿花园业主大会状告房开公司索讨数间会所用房所有权一案，在鹿城区人民法院开审。据悉，这是全国首例由具备法人资格的业委会参与诉讼案。（2012年10月，国家民政部、省民政厅等曾联合来温考察，提出温州能否尝试探索对业主大会创新管理。经调研，鹿城区民政局决定"吃螃蟹"，并于2013年3月批准"南塘五组团业主大会"和"嘉鸿花园业主大会"准予登记，具备法人资格，这在全国尚属首创。）
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此前，2003年10月28日，浙江省高级人民法院受理的温州市银都花园业主委员会诉温州市建设房地产开发公司商品房买卖合同纠纷一案，案件经浙江省高级人民法院公开审理后，于2004年10月8日作出(2003)浙民一初字第5号民事裁定。该裁定以"……从物业管理条例规定看，业主委员会是业主大会的执行机构，其主要职责是针对物业管理、服务等事项进行监督，业主委员会不能行使业主权利，代表业主提起诉讼。因此，温州市银都花园业主委员会在本案中的原告主体不适格……"以此为由，裁定驳回原告的起诉。温州市银都花园业主委员会不服一审裁定，向最高人民法院提起上诉。案件经最高人民法院审理，于2005年4月7日由最高人民法院作出(2005)民一终字第12号民事裁定，该裁定认为：温州市银都花园业主委员会不能取代全体业主以民事权利主体的身份作为原告直接参加民事诉讼活动。
以上两个因小区会所权属（以及引发的主体资格争议）所产生的纠纷，反映出在我国社会经济快速发展的同时，人们对居住环境越来越重视，而会所作为小区居民小型社会活动的重要场所，其归属、用途如无法满足业主需求，便失去了"会所"的意义；另一方面，由于大部分小区的会所临街或位于宗地边缘，是房开公司对外出售、出租而获得经营收入的重要来源，故业主与房开公司对会所的权属各执一词，从而引发诉讼。然而我们知道，我国法律法规并没有对"会所"归谁所有作出明确的、直接的规定，而是散见于不同的法律、法规、部门规章、政策文件中，使得理解上产生较大争议，故本文就现行规定从法理的角度进行分析，供读者参考：
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"会所"英文为"Club"，音译即为俱乐部。随着经济发展、居民收入提高，对于居住环境要求越来越高，各小区直接之间差异化逐渐显现，高端小区在出售时往往将高档会所作为吸引购房者的主要噱头。然而小区交付使用后，会所的归属往往引发业主与房开产生纠纷。下面就现行法律下如何去判断小区会所的归属作如下分析：
一、法律条文规定的解析
《物权法》第73条规定："建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有"。根据该规定，会所是否属于物权法意义上的公共场所、公用设施？判断标准有二：
1、小区规划对会所部位、用途是否有详细规定？
2、会所位于小区公共同行部位，还是位于独立空间，是否为业主同行的必经之路？
本人认为：根据建设部《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）第6条"居住区公共服务设施（也称配套公建），应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它八类设施"，会所基本上用于文化体育娱乐、或商业用途（如咖啡厅），属于上述范围，那么应当构成公用设施，故应属于业主共有。
但是，从物权法的修订过程来看，《物权法（草案）》曾经规定："会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。"但在向社会征求意见之后，全国人大法律委员会再次研究认为：从实际情况看，提供健身、娱乐等服务的会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有，草案关于"会所"的规定可以删去。因此从物权法的立法本意来说可以明确会所并未计入"建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房"，不应适用该条的规定判定会所归业主共有。
结论：法律条文理解上的存在争议，这也是本文背景中鹿城区人民法院认为"现有相关法律法规对小区会所没有作明确界定，也没有对权属专门规定"。然而，我们暂且不论会所归属于谁，《物业管理条例》第50条规定"物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。"会所的用途应当进行相应的限制，除了满足业主需求外，还不得变更规划，任意出售、出租会损害业主利益，业主有权就此提出主张。
二、没有法律条文，适用法律原则的规定
"按照谁投资、谁收益"的法律原则进行确定。根据《物权法》第三十条："因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。"通俗点说就是：房开投资建设小区，花费了成本进行投资、建造，会所的初始所有权（物权）当然归属于房开，那么收益权也随之属于房开。
但是，业主在购买时，是否以购房的形式将房开的开发建造成本进行了分摊，从而可以认定公共会所已经从初始物权人（房开）转移到全体业主呢？本人认为，房价的高低与多种因素有关，比如：供需状况、小区建筑设计风格、景观布局、房屋朝向、房屋层数、配套设施、房开声誉、优惠政策等等，由于影响因素多，仅仅用房价或者建造成本来推断会所的归属逻辑上无法成立，也存在举证不能的情况。
如果会所计入了小区的公摊面积，则证明业主确实就会所支付了相应的购房款，此时，会所就应当属于全体业主共有。
对于公摊面积，建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条规定："公用建筑面积由以下两部分组成：1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2.套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。"会所尚不包含在公摊面积中，全国现有对会所是否计入公摊面积，北京市的规定最为明确，《北京国土资源和房屋管理局关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关问题的通知》："一、会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房，居委会、派出所使用的房屋，不能作为公用建筑进行分摊。"
结论：根据法律原则，在没有计入公摊面积的情况下，主张会所属于全体业主共同所有依据不足。
三、合同约定
由于法律规定、法律原则的理解与适用存在较大争议，故而合同往往成为法院判定会所归属何方所有的重要依据，查询现有判例（如合肥市中级人民法院（2015）合民一终字第02617号、柳州市中级人民法院（2010）柳市民一终字第697号、衢州市中级人民法院（2015）浙衢民终字第23号）几乎均以合同约定作为判案的最主要依据。即：合同约定归房开所有的，则判属房开所有；合同约定归业主共有的，则判属业主共有。
业主起诉胜诉的案例为：阜阳市中级人民法院（该市小区在总体规划和每栋房屋具体规划、报建计划中均将位于小区中心位置的二层连体建筑物列为"公共建筑"配置，用途为"会所"、"非住宅"。开发商在进行房屋销售的广告宣传中也明确承诺"活动中心及会所"、幼儿园等为共公设施。）
结论：从目前法律明文规定、法律原则的角度分析，会所的定位以归属于房开为主；除非双方约定、或者推定双方约定将会所归为业主共有。
本人认为以下方式也可以作为认定会所属于谁所有：
一、会所位于公共大厅、大堂、通道（如现在很多小区设立的酒店式入户大堂），系业主必经之路，由此利用公共空间改造而成的会所，应按照《物权法》的规定认定为业主共同所有。
二、会所并不位于通道、大堂等公共通行部分，也没有位于避难层、设备层或者设备间等结构部分，则属于建筑物专有部分，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，应定为开发商或购买该部位的业主个人所有。
附录：小区会所归属分析三步法图解
实习编辑/雷彬
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