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随着我国住宅建设和房地产业的迅猛发展，买新房改善居住条件成为人民对品质生活的追求，可是在购房过程中的信息不对称和许多内容过于专业，导致房屋纠纷不断，商品房交付本应是最开心的时刻，可是很多时候反而让购房人更为发愁。

在接房时，开发商和购房者往往对商品房买卖合同约定的交房条件理解有差异，导致部分购房人拒绝接房，引起纠纷。开发商认为，商品房经五方责任主体验收合格就可以交房了，而购房人认为，商品房不但要经五方责任主体验收合格，还要取得《工程竣工验收备案表》，否则认为不具备交接条件。

2014年，国家工商局与住建部联合制订了《商品房买卖合同》（2014版）示范文本，该示范本中第四章为“商品房交付条件和交付手续”涉及商品房交付主要问题共四个条款，分别是第9条“交付条件”、第10条“相关设施设备交付条件”、第11条“交付时间和手续”和第12条“逾期交付责任”。由于合同内容公开可查，文中不再赘述。

房屋交付必须验收合格

最高人民法院出台了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该解释第十一条规定：对商品房的转移占有，视为商品房的交付使用，但当事人另有约定的除外。部分开发商依托这个司法解释，在未经验收就强行通知购房人接房。验收合格是房屋建成后为检查工程质量的一项工作程序，是房屋从投入使用的重要标志，未经过竣工验收的建设工程是未完成的工程。消防法第11、13条、建筑法第61条、房地产管理法第27条都有明确规定，验收合格是强制性条款，如果还没进行验收就将钥匙交付购房人，此种交房行为因不符合法律、行政法规强制性的规定必然导致交房不合法。该解释所指内容为验收合格后，以实际占有为交房时间。

商品房交付必须取得工程竣工验收备案证明文件

从合同第9条来看，商品房交付必须取得工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。另外，住宅必须提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，这就是民间传说的“两书一证”（使用说明书、质量保证书和竣工验收合格证）。

 

以前的老式合同对取得工程竣工验收备案证明未强制规定，很多开发商以五方责任主体验收合格作为最终验收合格的证明，进行交房。

 

我们简单分析，从五方责任主体的关系上看，勘察、设计、施工、监理与开发商是合同关系，更确切的说是委托关系，势必要受委托人（开发商）的影响，如果只是以开发商取得五方责任主体验收合格作为交房文件，该五方责任主体验收合格的公正性似乎不够。工程竣工验收备案的机关是建设行政主管部门，作为建设单位将所建设的商品房建成后，要依据法律、行政法规、规章的规定提供竣工验收备案的资料，除了需提供一般所需资料外，还需提供由规划、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，具备所需的全部资料后，建设行政主管部门还要对其进行审查，建设单位如采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关有权责令停止使用，重新组织竣工验收。可以看出建设行政主管部门对建设工程竣工验收备案文件有审核的权限，也就是说只有工程备案合格后才是商品房交付使用的稳妥条件。

 

由此可见，以取得《工程竣工验收备案表》作为交付商品房的条件之一既是购房人的要求，也是一种趋势所在，也是法律基本精神所在，这也是新版合同中对弱势方保护的体现。

房屋交接要厘清权责义务

合同第10条，对相关配套的约定，一旦签订，对双方都是约束，水、电、暖、气是生活的基本要求，因此新版合同都予以明确规定，解决购房人受自身专业水平影响对约定内容不够了解的问题。

交付是开发商的合同义务，既然是一种义务，必须按合同法约定来履行，如果将此义务转移合同以外的第三人，那么必须经过合同另一方购房人的同意，否则，委托合同以外的第三人代替义务履行，是没有法律效力的。在购房人没有同意的情况下，开发商将交房的义务委托物业管理公司来履行是不符合法律规定的，即使该物业公司是开发商全资子公司也不可以，毕竟是两个民事主体。合同中如无约定交钥匙前或验房前必需要前先签房屋交接单或交房确认表、预交物业管理服务费的，如果开发商拒绝交房，引起逾期，开发商应当承担逾期交房的违约责任。新版合同十一条也对签署物业合同不得作为交房前提进行了规定，实际就是对合同法规定内容的诠释。

不是开发商有瑕疵就可以退房

新版合同第十一条对查验房屋进行了明确。目前，商品房交付过程中，购房人以此为由拒绝接收商品房的情况最为普遍，部分购房人甚至随便找个理由就要挟解除合同。购房人能否以此为由拒收商品房或者解除合同，首先要依据合同中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定，若合同中明确约定交付的商品房达不到合同约定的质量标准，购房人有权拒绝接收商品房或解除合同，则购房人可以拒绝接收商品房。

 

若合同中没有明确约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

对于交付的商品房存在地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水，门窗损坏等质量瑕疵的，如果不是因房屋主体结构不合格所导致，或不是因房屋质量问题严重影响正常居住使用，不导致购房人不能实现合同目的，购房人可以和开发商协商多少日内修复后交付。

逾期交房的赔偿要约定清楚

根据有约定按照约定处理，没有约定按照法定处理的原则，如果买卖双方对逾期交房的处理方式(包括违约金和损失赔偿额等)对逾期交房进行约定。

在约定时，要与开发商对购房人逾期交房的赔偿进行呼应，开发商往往利用购房人的疏忽大意，签订不对等合同，购房人逾期缴款赔偿额度巨大，而开发商逾期交房赔偿额度微薄，在我们现在的法律体系下，虽然有可能法院不支持该不平等条款，但也无明确不成立的条款，因此合同约定时，一定要与开发商违约的条款想对等。

可以看出合理约定商品房合同，才是保护购房人合法权益的最佳途径。特别注意，不是合同中约定可以拒绝接房的条件，购房人切不可随便拒绝接房，否则一旦发生诉讼，购房人将会承担赔偿责任，因为拒绝接房和开发商的其他过错是两个民事行为，购房人维权需要另案起诉才可，所以此处特别提醒购房人。

 

参考法律法规:

 

法律

一、中华人民共和国城市房地产管理法

第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

二、中华人民共和国建筑法

第六十一条 交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。

建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

三、中华人民共和国消防法

第十一条 国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。

 

第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：

（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；

（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。

依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。

 

行政法规

一、建设工程质量管理条例

第十六条 建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

建设工程竣工验收应当具备下列条件：

（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

（二）有完整的技术档案和施工管理资料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

（五）有施工单位签署的工程保修书。

建设工程经验收合格的，方可交付使用。

二、城市房地产开发经营管理条例

第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：

（一）城市规划设计条件的落实情况；

（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

（三）单项工程的工程质量验收情况；

（四）拆迁安置方案的落实情况；

（五）物业管理的落实情况。

住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

第三十一条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

 

参考规章

一、中华人民共和国国家标准住宅建筑规范

11.0.1住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：

1、由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案；

2、小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件。

二、建设工程消防监督管理规定

第十四条 对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：

（一）设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程；

（二）国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；

（三）本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑；

（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑（下面有规章说明什么是一类住宅）；

三、高层民用建筑设计防火规范

建设部2005年修订GB50045-95（2005年版）

第3.0.1条“高级住宅、十九层及十九层以上的普通住宅”的居住建筑属于一类高层住宅建筑。