文/齐鸣
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近年来，房地产市场持续升温，房屋价格不断上涨，全款买房对于很多年轻人而言已经成为一种“奢求”，同时加上金融市场的发展，按揭贷款买房已经成为很多人的新选择。按揭贷款买房是指购房者以所购得的房屋作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行，银行按照一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权通过实现对房屋的抵押权而保障自身利益。现实生活中，存在这样一种情况，一方在结婚前支付首付款购买了房屋，由于当时没有配偶，因此房屋也登记在出资人一方名下。由于还贷时间较长，购房者常常在贷款尚未全部还清时即已登记结婚，婚后以夫妻共同财产进行了还贷。
由于该类现象比较普遍，且在涉及离婚案件时对于这种房屋如何进行分割，存在着不同的观点，因此最高人民法院在《婚姻法解释（三）》第10条中做出了明确规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
一、婚前贷款、婚后共同还贷所购房屋兼具个人财产和夫妻共同财产的双重属性
根据《婚姻法》的规定，如果夫妻双方没有约定对婚姻关系存续期间所得财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有，则婚姻关系存续期间所得财产原则上应当认定为夫妻共同财产。但是涉及到一方婚前贷款购买，婚后还贷房屋有一定的特殊性，该类房屋虽系一方婚前购买，但同时也存在着婚后共同还贷的情况，因此很难简单的判断这类房屋是属于夫妻共同财产还是一方个人财产。
一种观点认为，根据我国物权法规定，不动产的取得是以登记为标准，因此，判断该类房屋是否属于夫妻共同财产，关键看房屋权属证书是何时取得的。如果购房者在结婚之前已经取得了房屋权属证书。则该房屋属于购房者的婚前个人财产。如果产权证书是在双方登记结婚之后取得的，既然我国婚姻法规定的夫妻财产制为婚后所得共同制，那么除非双方另有约定，房屋应当属于夫妻共同财产。购房者于婚前所支付的购房首付款和婚前以个人财产归还贷款部分视为债务，由夫妻共同财产中偿还。
另一种观点则认为，不应简单的以取得房屋权属证书的时间作为判断此类房屋性质的标准。因为当事人于婚前签订合同购房并支付首付款的行为是确定的，与银行签订按揭贷款合同的时间是确定的，还贷义务人是确定的，而房屋权属证书却可能由于购房者自身无法掌控的原因而发生多种变化。购房者在婚前已经通过按揭贷款的方式向房屋的出售方支付了全部价款，房屋买卖合同中所确定的义务已经履行完毕，只是作为债务人需要向贷款银行履行还款义务。其婚后所获得房屋的产权只是合同权利的自然转化，因此在离婚时将贷款所购房屋认定为婚前购房者的个人财产比较公平。
还有一种观点认为，应当根据购买房屋的资金来源确定房屋性质。该类房屋的购置资金由以下两部分或者三部分构成：第一部分，购房者于婚前购房时交纳的首付款以及其个人于婚前以其个人财产偿还的贷款。所对应的部分属于购房者个人的婚前财产。第二部分，购房者结婚后，于婚姻关系存续期间，夫妻双方共同偿还贷款部分。所对应的部分应当属于夫妻共同财产。第三部分，如果离婚时贷款尚未还清，则离婚后需要由取得房屋所有权的一方继续向银行偿还。所对应的部分亦不属于夫妻共同财产。由此可知，此类房屋的权属性质不宜简单的认定为婚前购房者的个人财产，也不宜将其全部认定为夫妻共同财产，而是应当根据其购置资金来源及其在全部房价款中所占比例来考量其分割原则。
以上不同观点分别是从不同的侧重角度分析房屋权属性质。第一种观点以房屋权属证书的登记时间作为判断标准，过于简单机械，无法充分照顾到现实生活中的各种具体情形，且在涉及到婚姻家庭类纠纷时，情况往往更为复杂，单纯以权属登记作为判断标准，在实际案件中可能发生利益分割不均衡的现象。第二种观点以购房行为作为判断标准，使得大部分案件中，房屋归于婚前出资购房者一方，这本身没有什么问题，但是对于婚前共同还贷部分，认为是借款，由取得房产者以共同还贷的二分之一为限进行偿还，于未取得房产一方利益，殊为不公。第三种观点，从购房资金来源角度确定房屋权属，思路值得借鉴。从钱到房屋，再到钱，财产作为价值利益的本质不会发生改变，而只是财产形态发生了变化，购房以及后续支付贷款，只是由金钱这种财产形态转变成了不动产这种形态。
《婚姻法解释（一）》第十九条规定：婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。据此，在没有特别约定的情况下，原则上一方个人金钱转化而来的房屋部分应当依然属于一方个人财产。同理，可以推知，婚后夫妻共同还贷部分所转化而来的房屋份额应当属于夫妻共同财产的部分。就尚未还款的部分，于夫妻二人之间，其对应的部分权属处于一个不确定状态，其最终归属还要视后续还贷情况而定。当然，必须作出说明的是，这里的依据购房资金来源划分房屋权属性质的判断仅仅是针对夫妻二人内部之间的。在涉及到相应房屋与夫妻二人之外的第三人发生纠纷时，则应当按照《物权法》、《合同法》等法律进行处理。基于财产转化的观点来看，当该类房屋归属一方时，另一方依据其共同还贷而取得的共有部分，除了可以获得还贷本身的补偿外，还可以取得共有部分增值利益的部分，如此处理，从结果上看，更为公平一些。《婚姻法解释（三）》第10条也采纳了这样的意见：“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
二、一方婚前所购房屋，原则上应当判归婚前购房者
根据《婚姻法解释（三）》第10条的规定，一方婚前贷款购买的房屋，登记在购房者名下，婚后夫妻共同偿还部分贷款的，离婚时由双方协议分割处理。在无法达成协议的情况下，人民法院可以判决该不动产归婚前购房人。在这里，立法上使用了“可以”的表述，可以的含义是可以这样，也可以不这样，即法官可以根据每个案件的不同情况来实际确定房屋归属。当然，这里用“可以”的表述也不是表明夫妻双方在分割房屋时是处于完全均等地位的，这里的“可以”实际上暗含着一种倡导性的意义，积极引导法官在分割该类房屋时，优先考虑将房屋分给婚前购房者。其理由在于：首先，从购房资金来源看，首付款及婚前还贷全部来自于婚前购房者，再加上婚后还贷部分，其对于房屋资金来源的贡献远远大于另一方，即婚前购房者所对应的房屋权属部分远远大于另一方，将房屋判归房屋所有者自有合理性；其次，从产权登记看，房屋登记在婚前购房者名下，直接将房屋判归其所有，符合经济效率原则；再次，如果涉及尚未偿还贷款的，将房屋判归婚前购房者所有，也更有利于解决问题。贷款银行发放按揭贷款的前提是审查贷款者的资信状况并确认其具有还款能力，如果人民法院在离婚判决中将这类房屋判归婚前贷款购房者的配偶所有，则尚未归还的贷款亦应当由取得房屋所有权者负责偿还，实际上等于变更了向银行还款的义务主体。根据合同相对性原则，银行认可的还贷义务主体是其进行过资质审核的原购房者。因此，虽然有所购房屋作为抵押物，但银行仍有权作出不同意债务转移的意思表示。抵押人与还贷义务人之分离，徒增当事人麻烦，殊为不利。基于以上考虑，应该认为在处理该类房屋分割案件时，原则上应当将房屋判归婚前购房人。
实践中，对这样的处理方式有一些不同的观点，例如有人认为，按照中国传统的观念和习惯，结婚一般是男方买房，女方陪嫁生活用品，如果离婚分割财产时将男方婚前通过按揭贷款方式所购房产认定为其个人财产或者虽不认定为婚前个人财产，但因属男方婚前购房就分给男方，对婚后参与还贷的配偶一方极为不公平。其实这样观点存在偏僻之处，首先，认为结婚一般是男方买房，女方陪嫁生活用品的惯性思维方式并不成立。现在越来越普遍的现象是婚前购房者并不限于男方，有一定经济实力的女方购房现象也是大量存在的，从法律解释本身并不能得出结论对于哪一方公平还是不公平。其次，作为财产形态的一种转化，对于个人财产对应部分的房产归属个人也自有其合理性，而对于婚后共同还贷部分及对应比例的升值部分进行分割也是公平合理的。再次，从司法解释的条文看，将房屋分给婚前购房者并非绝对性的原则，法官依然可以根据案件的实际情况作出不同的判断，而且司法解释条文中也明确了在进行补偿的情况下要考虑《婚姻法》39条第1款规定的原则，即照顾子女和女方权益的原则。
三、尚未归还的贷款由取得房产者一方负责偿还
根据《婚姻法解释（三）》第10条的规定，一方婚前所购房屋，在离婚分割时，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，应当由产权登记一方负责偿还。
根据前述分割原则，婚前购房人、借贷人、还贷义务人（最终得房人）应当是一致的，在这种情况下，由取得房屋权属一方继续向贷款银行偿还贷款不存在任何障碍。但存在另外一种可能性，即离婚诉讼中，房屋最终归属于非婚前购房人，此时尚未偿还部分的贷款应当认定为是取得房屋权属一方的个人债务，此时还贷义务人与借贷人是不一致的。如前所述，贷款银行是与借贷人之间订立的借贷合同关系，而且是银行对借贷人有信用资质审查和认可的借贷关系。法院生效判决虽改变了实际还贷义务人，但是这个判决不能直接对贷款银行产生拘束力，法院判决不能直接改变借贷人与银行之间的合同主体，亦不能直接变更合同的履行，银行依然有权要求借贷人按照借款合同进行还款，如此在实践中就会产生诸多混乱。
首先，应当明确的是，法院应当在判决中就尚未偿还部分的贷款作出处理，但是应当指出的是法院的这个判决只是在离婚案件双方当事人之间就该部分债务所做出的处理，其拘束的应当是该两方当事人。其次，在法院作出判决后，从最有利于解决纠纷的角度看，离婚双方当事人可以共同与银行进行协商，取得银行的同意，变更借款合同的履约主体。再次，在各方无法达成一致的情况下，原借贷人虽然没有取得房产，但是在银行要求的情况下，原借贷人依然要履行还款义务，但是原借贷人在履行还款义务之后，可以向获得房产一方追偿。
四、适用《婚姻法解释（三）》第10条应当注意的问题
1、适用范围
该条仅仅适用于一方婚前签订购房合同、以个人财产支付首付款，登记于购房人名下，婚后用夫妻共同财产进行还贷的情形。其余情形下不适用该条的规定。
2、协商优先原则
此类房屋中包含夫妻共同财产部分，因此，离婚时究竟应该如何分割，首先应当由当事人协商解决，当事人协商不成时，才由人民法院进行判决。
3、“婚后用夫妻共同财产共同还贷”的认定
第一，从偿还银行贷款的时间看，还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间，一般即可以认定是用夫妻共同财产进行还贷，而不必区分还贷的金钱是来源于夫妻哪一方的收入；第二，看夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对房屋还贷问题有过特别约定，如有，则依照约定。
4、补偿范围包括共同还贷和对应的房屋升值
取得房屋的一方向对方进行补偿时，应当补偿共同还贷部分，同时也应当补偿该共同还贷部分所对应的房屋升值部分。在计算补偿的时候，应当综合考虑以下因素：（1）涉案房屋购买时的价款；（2）首付款及其在购房款中的比例；（3）按揭贷款数额及其利息数额；（4）夫妻共同还贷的累计数额及其利息；（5）尚未归还的贷款及其利息。
编排/卢明亮
责编/张洁 微信号：zhengbeiqing0726