文/陈思楠 辽宁省阜新市中级人民法院

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【规则摘要】

1.因公共利益将横跨规划红线范围内外的整栋房屋一并征收合法

因公共利益的需要，在给予被征收人公平补偿的前提下，综合考虑被征收房屋的实际情况，将横跨规划红线范围内外的整栋房屋一并征收，该行政行为具有合法性。

2.被征收房屋的价值未经评估，补偿标准明显低于“类似房地产的市场价格”属于违法

对被征收房屋价值的补偿，不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值未经评估，征收补偿方案确定的补偿标准明显低于“类似房地产的市场价格”的，依据该补偿方案作出的征收决定或补偿决定应予撤销。

3.征收补偿决定未赋予被征收人补偿方式选择权属于违法

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。房屋征收部门与被征收人达不成补偿协议，补偿决定仅按照一种补偿方式作出的，属于违法。

4.房屋价值评估报告未依法送达被征收人属于违法

房屋征收部门不能证明房屋评估报告已按规定送达被征收人，属于程序违法。

5.房屋征收决定作出前先行确定房地产价格评估机构属程序违法；房屋征收与补偿的对象应为被征收房屋所有权人

房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，由其他方式确定。在作出房屋征收决定前先行确定房屋征收评估机构属程序违法；征收补偿决定对被征收房屋的权属认定错误的，该补偿决定应予撤销。

6.被征收人对被征收房屋性质和用途的变更承担举证责任

房屋征收补偿过程中，对房屋性质和用途的认定一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。被征收人主张被征收房屋的性质和用途发生变更的，应由其承担举证责任。举证不能的，房屋性质和用途按照原有记载予以认定。

7.行政机关未在举证期限内提供证据，行政机关承担败诉后果

行政诉讼法第三十四条规定，被告对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。被告不提供或者无正当理由逾期提供证据，视为没有相应证据。

8.违法建筑的强制拆除也应遵循行政强制法的程序性规定

行政机关作出强制执行决定前应以书面形式事先催告当事人履行义务，经催告，当事人逾期仍不履行行政决定，且无正当理由的，行政机关可以作出强制执行决定。行政强制执行一般应在工作时间实施。

【规则详解】

1.因公共利益将横跨规划红线范围内外的整栋房屋一并征收合法

因公共利益的需要，在给予被征收人公平补偿的前提下，综合考虑被征收房屋的实际情况，将横跨规划红线范围内外的整栋房屋一并征收，该行政行为具有合法性。

关键词：行政诉讼 征收拆迁 征收决定 规划红线

案情简介：2010年，某市政府启动神农大道建设项目。杨某的房屋位于泰山路与规划的神农大道交汇处，房屋地面高于神农大道地面10余米，整栋房屋大部分在神农大道规划红线范围内，小部分红线范围外。房屋征收补偿方案经论证公布、征求公众意见、社会稳定风险评估、修改，某市政府于2011年9月30日作出《房屋征收决定》，征收杨某的整栋房屋。

法院认为：虽然征收杨某整栋房屋超出了神农大道的专项规划，但征收其房屋系公共利益需要，且房屋地面高于神农大道地面10余米，如果只拆除规划红线范围内部分房屋，未拆除的规划红线范围外的部分房屋将人为变成危房，失去了房屋应有的价值和作用，整体征收杨某的房屋，并给予合理补偿符合实际情况。

实务要点：征收拆迁的合法性体现在：一是公共利益，二是公平补偿。在这两个前提下，房屋征收部门出于实用性、居住安全性等因素考虑，将未纳入规划的部分一并征收，应属合法。

案例索引：人民法院征收拆迁十大案例之一“杨瑞芬诉株洲市人民政府房屋征收决定案”；另见《人民司法·案例》2014年第22期；一审：湖南省株洲市天元区人民法院（2012）株天法行初字第28号；二审：株洲市中级人民法院（2013）株中法行终字第14号。

2.被征收房屋的价值未经评估，补偿标准明显低于“类似房地产的市场价格”属于违法

对被征收房屋价值的补偿，不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值未经评估，征收补偿方案确定的补偿标准明显低于“类似房地产的市场价格”的，依据该补偿方案作出的征收决定或补偿决定应予撤销。

关键词：行政诉讼 征收拆迁 补偿方案 房地产市场价格

案情简介：2011年4月6日，某县政府作出[2011]15号《房屋征收决定》，其征收补偿方案规定：选择货币补偿的，被征收主房按照该地块多层产权调换安置房的优惠价格补偿；选择产权调换的，安置房超出主房补偿面积的部分由被征收人出资，超出10平方米以内的按优惠价结算房价，超出10平方米以外的部分按市场价格结算房价；被征收主房面积大于安置房面积的部分，按照安置房优惠价增加300元／平方米标准给予货币补偿。原告孔某不服该《决定》，提起行政诉讼。

法院认为：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十九条规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。本案中，优惠价格显然低于市场价格，对被征收房屋的补偿价格也明显低于被征收人的出资购买价格。该征收补偿方案的规定对被征收人显失公平。

实务要点：被征收房屋的价值，应由房地产价格评估机构评估确定。未经评估的，不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格。

案例索引：人民法院征收拆迁十大案例之二“孔庆丰诉泗水县人民政府房屋征收决定案”；一审：山东省济宁市中级人民法院(2012)济行初字第12号。

3.征收补偿决定未赋予被征收人补偿方式选择权属于违法

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。房屋征收部门与被征收人达不成补偿协议，补偿决定仅按照一种补偿方式作出的，属于违法。

关键词：行政诉讼 征收拆迁 补偿决定 补偿方式

案情简介：2011年10月29日，某区政府发布《房屋征收决定公告》和《银川路东地块房屋征收补偿方案》，何某的房屋位于征收范围内。在征收补偿协商过程中，何某向征收部门表示选择产权调换，但双方就产权调换的地点、面积未能达成协议。2012年6月14日，某区政府作出[2012]01号《房屋征收补偿决定书》，主要内容为：1．被征收人货币补偿款总计607027．15元；2．被征收人何某在接到本决定之日起7日内搬迁完毕。

法院认为：本案争议焦点为被诉房屋征收补偿决定是否侵害了何某的补偿方式选择权。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。通过对本案证据的分析，可以认定何某选择的补偿方式为产权调换，但被诉补偿决定确定的是货币补偿方式，侵害了何某的补偿选择权。

实务要点：在未能达成征收补偿协议的情况下，行政机关作出的补偿决定应包括“货币补偿和房屋产权调换”两种方式。

案例索引：人民法院征收拆迁十大案例之三“何刚诉淮安市淮阴区人民政府房屋征收补偿决定案”；一审：淮安市淮阴区人民法院(2012)淮行初字第0043号。

4.房屋价值评估报告未依法送达被征收人属于违法

房屋征收部门不能证明房屋评估报告已按规定送达被征收人，属于程序违法。

关键词：行政诉讼 征收拆迁 补偿决定 评估报告 送达程序

案情简介：2012年3月20日，某区政府发布[2012]2号《政府征收决定》及《采石古镇旧城改造项目房屋征收公告》。艾某、沙某名下的房屋位于征收范围内。2012年12月，某区房屋征收部门在司法工作人员全程见证和监督下，抽签确定了的房地产价格评估机构。2012年12月12日，房地产评估机构向某区房屋征收部门提交了对艾某、沙某名下房屋作出的市场价值估价报告。2013年1月16日，某区政府对被征收人艾某、沙某作出《房屋征收补偿决定书》。

法院认为：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，被征收房屋的价值，由房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。根据住房和城乡建设部颁发的《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条、第十七条、第二十条、第二十二条的规定，房屋征收部门应当将房屋分户初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期满后，房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

 

被征收人对评估结果有异议的，自收到评估报告10日内，向房地产评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，自收到复核结果10日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。从本案现有证据看，某区房屋征收部门在房地产评估机构作出商业房地产市场价值评估报告后，未将该报告内容及时送达艾某、沙某并公告，致使其丧失了申请复核评估和申请房地产价格评估专家委员会鉴定的权利，属于违反法定程序。

实务要点：评估报告应依法送达给被征收人。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

案例索引：人民法院征收拆迁十大案例之四“艾正云、沙德芳诉马鞍山市雨山区人民政府房屋征收补偿决定案”；另见《人民司法·案例》2014年第22期；一审：马鞍山市中级人民法院（2013）马行初字第00010号。

5.房屋征收决定作出前先行确定房地产价格评估机构属程序违法；房屋征收与补偿的对象应为被征收房屋所有权人

房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，由其他方式确定。在作出房屋征收决定前先行确定房屋征收评估机构属程序违法；征收补偿决定对被征收房屋的权属认定错误的，该补偿决定应予撤销。

关键词：行政诉讼 征收拆迁 评估机构 房屋权属

案情简介：2012年12月8日，某县房屋征收部门发布《房屋征收评估机构选择公告》，提供三家具有资质的评估机构，由被征收人选择。后因征收人与被征收人未能协商一致，某县房屋征收部门于12月11日发布《房屋征收评估机构抽签公告》，并于12月14日组织被征收人和群众代表抽签，确定了房屋征收的价格评估机构。2012年12月24日，某县政府作出《房屋征收决定》。原告文某一居住的房屋在征收范围内。某县房屋征收部门与文某一在征收补偿方案确定的签约期限内未能达成补偿协议，某县于2013年7月15日依据房屋评估报告作出《房屋征收补偿决定书》。

法院认为：本案被诉征收补偿决定的合法性存在以下问题：(一)评估机构选择程序不合法。先发布房屋征收评估机构选择公告，后作出房屋征收决定，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款有关“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定”的规定与《河南省实施＜国有土地上房屋征收与补偿条例＞的规定》第六条的规定，违反法定程序。(二)对被征收房屋权属认定错误。

 

被告在《关于文某房屋产权主体不一致的情况说明》中称“文某在评估过程中拒绝配合致使评估人员未能进入房屋勘察”，但在《房地产权属情况调查认定报告》中称“此面积为县征收办入户丈量面积、房地产权属情况为权属无争议”。被告提供的证据相互矛盾，且没有充分证据证明系因原告的原因导致被告无法履行勘察程序。且该房屋所有权证及国有土地使用权证登记的权利人均为第三人文某二而非本案原告，被告对该被征收土地上房屋权属问题的认定确有错误。

实务要点：房屋征收因更严格遵循法定程序，房屋价格评估机构的选定程序往往是行政机关败诉的原因之一。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的房屋征收与补偿的对象应为被征收房屋所有权人，至于其他利害关系人（公房的承租人、经适房的承租人、廉租房的承租人、租房经营者）的补偿问题应依据各地的相关规定。

案例索引：人民法院征收拆迁十大案例之五“文白安诉商城县人民政府房屋征收补偿决定案”；一审：信阳市中级人民法院(2013)信中法行初字第22号。

6.被征收人对被征收房屋性质和用途的变更承担举证责任

房屋征收补偿过程中，对房屋性质和用途的认定一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。被征收人主张被征收房屋的性质和用途发生变更的，应由其承担举证责任。举证不能的，房屋性质和用途按照原有记载予以认定。

关键词：行政诉讼 征收拆迁 补偿决定 住宅房屋 非住宅房屋

案情简介：因旧城区改建需要，2012年6月2日，被告某区政府作出[2012]2号房屋征收决定，原告霍谋租用的公有房屋位于征收范围内，该户在册户口4人，即霍某、孙某一、陈某、孙某二。因原告认为其经营公司，被告应当对其给予非居住房屋补偿，致征收双方未能在签约期限内达成征收补偿协议。被告于2013年4月23日作出房屋征收补偿决定，认定原告被征收房屋为居住房屋。

法院认为：本案的主要争议在于原告的被征收房屋性质应认定为居住房屋还是非居住房屋。经查，孙某一为法定代表人的上海杨林基隆投资有限公司、上海基隆生态环保科技有限公司的住所地均为本市金山区，虽经营地址登记为本市顺昌路281号，但两公司的营业期限自2003年12月至2008年12月止，且原告承租公房的性质为居住。原告要求被告就孙某一经营公司给予补偿缺乏法律依据，征收补偿方案亦无此规定，被诉征收补偿决定对其以居住房屋进行补偿于法有据。

实务要点：法院在实践中通常依据房屋权属证书和房屋登记簿的记载认定房屋的性质和用途，被征收人主张被征收房屋性质和用途发生变更的，应由其承担举证责任。房屋权属证书或者房产档案中记载“工商业用房”或“门市房”的，应认定为非住宅房屋；如房屋权属证书或者房产档案中均无房屋用途的记载，且当地未实行房屋用途变更登记的，应根据是否提供营业执照并结合房屋实际情况进行认定。

案例索引：人民法院征收拆迁十大案例之六“霍佩英诉上海市黄浦区人民政府房屋征收纠纷案”；另见《人民司法·案例》2014年第22期；一审：上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦行初字第350号。

7.行政机关未在举证期限内提供证据，行政机关承担败诉后果

行政诉讼法第三十四条规定，被告对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。被告不提供或者无正当理由逾期提供证据，视为没有相应证据。

关键词：行政诉讼 证据 举证责任 没有证据

案情简介：2011年，被告某县人民政府批复同意建设县第一人民医院，原告廖某的房屋被纳入该建设项目拆迁范围。2013年2月27日，某县国土及规划部门将廖某的部分房屋认定为违章建筑，并下达自行拆除违建房屋的通知。同年3月，某县政府在未按照行政强制法进行催告、未作出强制执行决定、未告知当事人诉权的情况下，组织相关部门对廖某的违建房屋实施强制拆除，同时对拆迁范围内的合法房屋也进行了部分拆除，导致该房屋丧失正常使用功能。

 

廖某提起行政诉讼，法院受理案件后于法定期限内向某县政府送达了起诉状副本和举证通知书，但该县政府在法定期限内只向法院提供了对廖某违建房屋进行行政处罚的相关证据，没有提供强制拆除房屋行政行为的相关证据和依据。

法院认为：根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十二条、第四十三条及《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第二十六条之规定，被告对作出的具体行政行为负有举证责任，应当在收到起诉状副本之日起10日内提供作出具体行政行为时的证据，未提供的，应当认定该具体行政行为没有证据。本案被告在收到起诉状副本和举证通知书后，始终没有提交强制拆除房屋行为的证据，应认定强制拆除原告房屋的行政行为没有证据，不具有合法性。

实务要点：被诉行政机关应当在收到起诉状副本之日起十五日内向法院提交作出行政行为的证据和所依据的规范性文件，并提出答辩状。

案例索引：人民法院征收拆迁十大案例之八“廖明耀诉龙南县人民政府房屋强制拆迁案”；一审：江西省安远县人民法院（2013）安行初字第9号。

8.违法建筑的强制拆除也应遵循行政强制法的程序性规定

行政机关作出强制执行决定前应以书面形式事先催告当事人履行义务，经催告，当事人逾期仍不履行行政决定，且无正当理由的，行政机关可以作出强制执行决定。行政强制执行一般应在工作时间实施。

关键词：行政诉讼 行政强制 违法建筑 催告 夜间实施

案情简介：2009年间，某县政府规划建设有色金属循环经济产业基地，需要征收某村民小组的部分土地。叶某等三人的房屋所占土地在被征收土地范围之内，属于未经乡镇规划批准和领取土地使用证的“两违”建筑物。2009年8月至2013年7月间，某县政府先后在被征收土地的村民委员会、村民小组张贴《关于禁止抢种抢建的通告》、《征地通告》、《征地预公告》、《致广大村民的一封信》、《关于责令停止一切违建行为的告知书》等文书，以调查笔录等形式告知叶某等三人房屋所占土地是违法用地。

 

2009年10月、2013年6月，某县国土局分别发出两份《通知》，要求叶某等三人停止土地违法行为。2013年7月12日凌晨5时许，在未发强行拆除通知、未予公告的情况下，某县政府组织人员对叶某等三人的房屋实施强制拆除。

法院认为：虽然叶某等三人使用农村集体土地建房未经政府批准属于违法建筑，但某县政府在2013年7月12日凌晨对叶某等三人所建的房屋进行强制拆除，程序上存在严重瑕疵，即采取强制拆除前未向叶某等三人发出强制拆除通知，未向强拆房屋所在地的村民委员会、村民小组张贴公告限期自行拆除，违反了《中华人民共和国行政强制法》第三十四条、第四十四条的规定。而且，某县政府在夜间实施行政强制执行，不符合《中华人民共和国行政强制法》第四十三条第一款有关“行政机关不得在夜间或者法定节假日实施行政强制执行”的规定。

实务要点：行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务，但不得对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定。经催告，当事人逾期仍不履行行政决定，且无正当理由的，行政机关可以作出强制执行决定。行政机关不得在夜间或者法定节假日实施行政强制执行。

案例索引：人民法院征收拆迁十大案例之九“叶呈胜、叶呈长、叶呈发诉仁化县人民政府房屋行政强制案”；一审：广东省韶关市中级人民法院（2013）韶中法行初字第70、71、72号。

 

 

 

编排/谢昊

责编/张洁  微信号：zhengbeiqing0726