文/张阳 北京天驰君泰律师事务所
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一般来说，房地产开发公司实力较强，需要专业执行律师对房地产开发公司进行强制执行的，以建筑工程公司和建筑材料供应商居多。在房地产市场陷入低迷的大环境下，原来不差钱的房地产开发商也逐渐加入被执行人的行列。根据初入律师界时为房地产开发公司做大量按揭法律服务及法律顾问服务的经验，结合近年来专业强制执行的技能和知识，笔者认为强制执行房地产开发公司时应从以下几方面入手：
一、房地产开发流程和房地产开发公司的资产构成
根据笔者的经验，对被执行人强制执行时首先分析被执行人的行业特点、经营模式，从而推断出被执行人的资产构成。对房地产开发公司的强制执行也是如此，我们需先分析房地产开发公司的开发流程。
我国土地市场有三种运行模式：一级市场即政府出让市场，是指政府有偿、有限期的出让土地使用权的市场市场；二级市场是指土地的使用权转让市场；
三级市场是指用地单位土地使用权的有偿转让。本文主要介绍在房地产二级市场进行传统房地产开发建设的房地产开发公司的强制执行。房地产二级市场是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场，一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。
第一阶段：土地取得
在房地产开发公司决定开发某个项目时，首先要获取土地使用权。获取土地使用权最常见的办法是通过出让方式取得，即通过土地交易中心招拍挂取得。房地产开发公司要通过招拍挂取得土地使用权，首先要缴纳一笔竞买保证金，其金额一般为土地起拍价的20%，有的地方甚至要求30-50%。其次，在竞买成功后要签订土地出让合同，在出让合同签订后的60日内付清剩余款项。最后，如果竞买不成功保证金在拍卖后的5个工作日内无息退回。在土地取得阶段，房地产开发公司的资产构成主要为现金，用途为购地款。
第二阶段：施工建设
获取土地使用权后，项目开发进入规划、设计和建筑施工阶段。房地产开发公司要在这一阶段办理《建设工程规划许可证》。建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍，申办《施工许可证》之后开始项目的工程建设。
在施工建设阶段，房地产开发公司的资产构成主要为土地使用权、在建工程和现金。
第三阶段：按揭销售
1、申办《销售许可证》
商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
2、商品房销售及按揭办理
商品房按揭销售一般与为开发商办理开发贷的银行合作，合作采取阶段性担保+抵押的形式，即在未办理商品房抵押登记前，开发商对买房人的按揭贷款承担保证担保责任，按照贷款数额银行要扣留5%-10%的贷款保证金。在商品房取得房产权且办理完抵押权人为银行的抵押登记后，开发商的担保责任解除，银行将保证金解冻，开发商可以自由使用。
在按揭销售阶段，房地产开发公司的资产构成主要为土地使用权、在建工程和现金。在此阶段现金的主要形式从项目自有资金转变为售房款。
第四阶段：交付使用阶段
1、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》。属成片开发小区的，还应申请综合验收。
2、申办建设工程规划验收：建设工程竣工验收后3个月内，建设单位应向原批准的城市规划行政主管部门申报建设工程规划验收。
3、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》，此时开发商要缴纳契税。
4、物业移交：开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。
在交付使用阶段，房地产开发公司的资产构成主要为土地使用权、房屋产权和现金。此阶段在建工程转化为房屋所有权。另外房地产开发公司会向物业公司收取一笔类似于居间费的款项，作为房地产开发公司让物业公司取得合同机会的好处。
二、项目各阶段的调查重点
1、土地取得阶段
此时对被执行房地产开发公司的调查重点应为土地竞买款，执行申请人如能得知被执行房地产开发公司的投标信息，应申请法院去查封被执行人的土地竞买保证金。如竞买结束，则可从土地交易中心了解土地的招投标信息，被执行人如果中标，则意味着被执行人势必会和土地交易中心签订土地出让合同，则申请执行人可申请法院去查封被执行人在该合同中的合同权利。被执行人如只投标未中标，则可查封被执行人应退回的竞买保证金。
2、施工建设阶段
被执行人此时的调查重点应为被执行人的土地使用权和在建工程。调查途径为规划委员会和建设委员会。申请执行人可调查被执行人的《建设工程规划许可证》和《开工许可证》的办理情况，有了《建设工程规划许可证》就意味着必然有土地使用权，办理《开工许可证》则意味着在建工程正在建设。进一步可以调查被执行人支付工程款、设计费等费用的账户。
3、按揭销售阶段
在此阶段应主要通过买房合同、贷款合同等调查被执行人的按揭贷款银行，一则可以查封被执行人的贷款保证金，二则一般按揭银行也是被执行人的售房款收款银行。另外，也应该对已经办理完预售的项目进行预查封。
4、交付使用阶段
在此阶段就以查封被执行人的房屋产权为主了。
三、执行房地产开发公司应当注意的几个问题
1、对在建工程的公告查封与办证后再处置
房屋在建工程应指房屋不动产自主体工程动工建设开始至建成后房地产主管机关办理所有权证书为止所处的状态。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第41条的规定，对不动产的查封，既未向有关管理机关发出协助执行通知书也未采取加贴封条或张贴公告的办法查封的，不得对抗其他人民法院的查封。而房屋在建工程一般都未履行登记手续，尚未领取产权证照，有关主管机关无法按人民法院协助执行通知书上的要求协助查封。因此，要使查封裁定书真正发挥其法律上的查封效力，除向被执行人送达民事裁定书外，还须在查封标的之上加贴封条或张贴公告。对于一些债务人为达到逃债目的，在房屋不动产工程建设完成后，故意长期不到主管机关办理登记、发证手续，实际使用多年仍不办证的，法院有权要求原施工单位提供办理综合验收、产权证照时所必须的相关资料，施工单位有义务协助法院执行，如拒不协助，可按我国《民事诉讼法》第一百零三条的规定追究其法律责任。
2、预抵押不具备物权上的效力
房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律、法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此法院对预抵押房产查封后要特别注意预抵押的债权情况和能够进行不动产登记的日期，只要有一项满足法律要求，则法院就可以排除预抵押权人的优先请求权，对预抵押房产进行执行。
3、房地产开发公司已经将其名下不动产销售的异议处理
由于存在房地产预售，所以法院查封的房地产开发公司的房产大部分已经销售给买房人。此时如果这些购房人对法院的执行措施提出异议，根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，购房者的异议如获法院支持，必须满足三个条件:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因此，申请执行人在面对上述异议时要着重调查异议人及其配偶名下是否还有其他用于居住的房屋。
随着法治的进步和经济的发展，房地产开发这一重要经济领域会一直发展，对房地产开发公司的执行研究也会随着经济的发展而注入新的内容，永无止境。
实习编辑/雷彬