商品房买卖合同的解除权不因除斥期间经过而必然消灭
2017-02-10
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一、引言
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）（下称：《商品房买卖合同解释》）第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”
依据该规定，商品房出卖人迟延交付房屋，导致买受人依约或依法享有合同解除权后，在出卖人没有催告的情况下，买受人行使解除权的期限只有一年。而且这一年还是除斥期间，当事人自己完全没有能力中止、中断、延长该期间。在实践中，尤其在预售商品房的情形下，很多善良的购房者很容易被开发商拖过这一年的解除权行使期间。一年的除斥期间经过之后，依据上述司法解释的规定，购房者就不能请求解除合同了。
而在这类案件中，涉案房屋所在的建设工程往往都还没有完成竣工验收，甚至施工停滞。这就导致购房者处于既不能解除合同、退回购房款，也不能取得所购房屋的两难境地。此外，对办理了按揭贷款的购房者而言，往往还要继续向银行还贷。这对广大购房者而言是非常不公平的。如果此时购房者坚决要求解除合同，而开发商坚决不同意，那么，购房者该如何维权呢？
下面笔者将通过亲自经办的一个案例，跟大家分享一下如何绕过《商品房买卖合同解释》中有关“解除权一年行使期限”的障碍，达到解除合同的诉讼目的。
二、案情简介
2013年11月份，陈某与大地房开公司签订了一份《商品房买卖合同》向大地公司购买了其开发的“锦绣大地小区”房屋一套。合同约定：出卖人应当在2015年1月31日前将商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应按已付房款的3%向买受人支付违约金；此外，没有约定其他情形导致合同解除的违约金责任。
合同签订后，买受人依约于2014年9月5日付清了全部购房款287万元。但是，大地公司到2016年8月份，已迟延交房超过1年零6个月，其开发的涉案房屋所在的建设工程仍未完成竣工验收。陈某坚决要求解除合同，大地公司坚决不同意，以致成讼。
三、诉讼经过
笔者接受当事人陈某委托后，发现原告以迟延交房为由请求解除合同的1年除斥期间已过。经分析论证，笔者最终决定根据《合同法》第一百一十条有关“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外”的规定，以“被告在约定交房期限届满后，长期不能取得涉案建设工程的竣工验收合格证明，已经构成法律上不能履行”为由，向法院提起诉讼，请求判令解除涉案合同，返还全部购房款，并按中国人民银行基准贷款利率标准赔偿原告的利息损失。
在案件审理过程中，被告未提供任何证据。
经审理，受案法院于2016年10月20日作出判决，支持了原告的全部诉讼请求。判决认为，原、被告于2015年1月29日签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，符合法律相关规定，应属有效，双方均应全面履行。按照《商品房买卖合同》的约定，被告应在2015年1月31日前向原告履行交房义务，但被告至今尚未交付涉案房产，已构成违约。
原告购买涉案房产的目的在于取得涉案房产所有权，涉案房产从双方约定的交房时间至今已逾期1年零9个月，且至今尚未通过竣工验收，对于何时通过竣工验收，何时能够交付涉案房产，被告也无法提供明确的时间表，被告的行为已导致涉案合同目的难以实现，故对原告要求解除涉案《商品房买卖合同》的请求，应予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
涉案合同因被告的违约行为导致解除，原告要求被告返还巳付购房款并赔偿损失，于法有据，应予以支持。本案原告未举证证明其具体损失情况，故本案原告损失应以原告已付款项为基数，从付款之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。综上，受案法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条等规定，支持了原告的全部诉讼请求。
四、评析
（一）本案判决支持了原告的全部诉请，其裁判结果正确，但判决从合同目的角度去说理似有不妥。
1.本案判决以被告逾期交房导致合同目的难以实现为由解除合同后，又以法定方式确定违约责任，其逻辑前后存在矛盾。
从判决说理部分来看，其主要观点是：由于被告逾期交房，导致原告合同目的难以实现，故对原告解除合同的请求予以支持。可见，判决还是以被告逾期交房为由解除合同的。被告逾期交房导致合同解除的，根据合同的约定，被告应承担的违约责任是支付3%的违约金。但判决却依据合同法第97条的规定，依法定方式支持了原告的损失赔偿请求。这一判决结果违法了合同法“有约定从约定，无约定从法定”的意思自治原则，其前后逻辑存在矛盾。
2.本案判决的合同目的界定欠妥，导致其只能得出“合同目的难以实现”的结论。而这一结论不是合同法第九十四条规定的合同法定解除的情形。
本案判决理由部分将原告购买涉案房产的合同目的界定为取得涉案房产所有权，并以此作为逻辑起点。当然，对于购房人而言取得房产所有权的确是买房的重要目的，但并不是购房的唯一目的。购买房屋往往还有其他重要目的，比如：投资、作为结婚等特殊用途等。本判决只将取得涉案房产所有权作为合同目的，产生的直接问题是，这一合同目的没有时效性。也就是说，任何时间只要取得了房产所有权就实现了合同目的。
虽然判决紧接着论证了被告已逾期交房1年零9个月，且至今未通过竣工验收，无法提供明确的交房时间表等迟延履行的情况，但是，对不具时效性的合同目的，我们无法用迟延履行的事实予以证明。因此，本案判决最后只能得出“合同目的难以实现”的结论。根据合同法第九十四条的规定，只有当事人一方迟延履行债务，导致合同目的不能实现，解除权人才能解除合同。而“合同目的难以实现”，仍有实现的可能。这并不吻合合同法第94条有关“不能实现合同目的”的法定解除条件。
3.本案中无法认定原告具有时效性很强的合同目的，用被告迟延履行的事实证明原告合同目的不能实现，难以成立。
本案判决解除涉案合同的法律依据是《合同法》第九十四条第（四）项有关“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，解除权人可以解除合同”的规定。在本案中，如果能够证明被告迟延履行导致原告合同目的不能实现，当然能够排除《商品房买卖合同解释》）第十五条第二款有关解除权1年除斥期间的适用，并据此解除涉案合同。
因为：一方面，《商品房买卖合同解释》）第十五条第一款是针对合同法第九十四条第（三）项的解释，《商品房买卖合同解释》）第十五条第二款则是针对合同法第九十五条第二款的解释，并不适用于因合同法第九十四条第（四）项导致的合同解除；另一方面，因违约行为导致守约方合同目的不能实现，如果不允许解除，对守约方而言是极不公平的。
但是，在本案中，涉案合同并没有对原告的购房合同目的作出约定。从合同内容及其履行情况难以推断出原告具有时效性很强的合同目的，比如：将所购房屋作为婚房使用等。而且，在本案中，原告没有也不能举证证明自己具有这类时效性很强的合同目的。在没有时效性很强的合同目的为前提，以迟延履行为理由来论证合同目的不能实现是难以成立的。
（二）本案应以被告法律上履行不能为由解除涉案合同为宜。
1.被告已构成法律上履行不能。
（1）因建筑工程未通过竣工验收，导致房屋不能交付的，应属于法律上不能履行。
《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”另外，《合同法》第二百七十九条、《城市房地产管理法》第二十七条亦有相同的规定。上述规定表明，尚未通过竣工验收的建筑工程根据法律规定是不能交付使用的。现实中，存在不少已完工但尚未通过竣工验收的建筑工程。将这类工程的房屋事实上交付是有可能的，只是这种交付是违法的。所以，这种由于建筑工程未通过竣工验收导致出卖人不能交付房屋的情形，应属法律上不能履行。
（2）原告起诉时，不能要求被告继续履行交房义务。
如前所述，未经竣工验收合格的建筑工程依法不能交付使用，因此，买受人不能要求出卖人继续履行交付房屋的合同义务。对此，最高人民法院作出的（2015）民申字第1510号民事裁定书也持相同观点。在本案中，原告起诉时涉案建筑工程尚未竣工验收，故原告不能要求被告继续履行。
（3）被告一审法庭辩论终结前不能取得竣工验收合同证明，应认定其已构成法律上履行不能。
为了维护社会安定，法律要求尽快结束法律关系的不确定状态。因此，法律事实的认定通常都有一个时间节点，而这个时间节点在民事诉讼中一般都是“一审法庭辩论终结前”。对此，有大量的法律规定可以佐证。例如：《合同法解释一》第九条规定，“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效”。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。
《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第三十条规定，“企业兼并协议自当事人签字盖章之日起生效。需经政府主管部门批准的，兼并协议自批准之日起生效；未经批准的，企业兼并协议不生效。但当事人在一审法庭辩论终结前补办报批手续的，人民法院应当确认该兼并协议有效。”
根据上述规定可见，在一审法庭辩论终结前当事人未取得有关证明材料的，应当认定有关事实不成立。同时，上述规定都是针对法律上履行不能的认定时间节点所作的规定，与本案事实具有相似性，故本案可以类推适用上述规定。类推适用上述规定，我们可以说：根据法律规定建筑工程应当取得竣工验收合格证明，才能交付使用，开发商逾期交房超过合理期限，在一审法庭辩论终结前仍未取得竣工验收合格证明的，应当认定开发商不能履行交房义务。
在本案中，被告已逾期交房超过1年6个月，且不能提供任何涉案工程竣工验收的证明材料，在一审法庭辩论终结前也未取得竣工验收合格证明。因此，可以认定被告已构成法律上履行不能。
2.被告不能履行交房义务，原告请求解除房屋买卖合同于法有据。
《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务，在法律上或事实上不能履行的，对方不得要求履行。最高院公报案例--《新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案》的裁判摘要记载：根据合同法第一百一十条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，合同已经不具备继续履行条件时，可以允许违约方解除合同。该案例表明，合同已经不具备继续履行条件时，违约方都可以请求解除合同。举重以明轻，同样情况下，没有理由不允许守约方解除合同。
可见，不具备继续履行条件的合同，当事人均可以请求予以解除。在本案中，如前所述，被告已构成法律上的履行不能，原告不能要求被告继续履行。可见，合同已经不具备继续履行的条件。因此，根据合同法第一百一十条的规定和上述公报案例的精神，原告可以请求法院解除涉案的房屋买卖合同。
3.原告以被告履行不能为由请求解除合同，可以获得更高的损失赔偿金。
涉案合同第十条约定，买受人以出卖人逾期交房为由解除合同的，出卖人应当按买受人已付购房款的3%支付违约金。此外，涉案合同没有约定其他情形导致合同解除的违约责任。在本案中，原告已于2014年9月5日付清了全部购房款287万元。若原告以逾期交房导致合同目的不能实现为由解除合同，依约只能获得8.71万元。若原告以履行不能为由解除合同，由于涉案合同对此没有约定违约责任，原告可以依照法定标准请求被告赔偿利息损失。
按照法定标准，原告请求法院以已付款项为基数，从付款之日起按中国人民银行基准贷款利率（年利率6.15%）计算利息损失，应当能够获得支持。按照此利息损失计算标准，原告能够获得的损失赔偿数额可达38万余元（截止2016年10月20日）。而以逾期交房为由解除合同所能获得的违约金仅有8.61万元，两者相差近30万元。因此，在本案中，以履行不能为由请求解除合同更能维护原告的合法权益。
（三）《商品房买卖合同解释》第十五条第二款有关“解除权一年行使期限”的规定违反了《立法法》的有关的规定，不当限制了当事人解除权的行使，应予以废止。
我国《立法法》第一百零四条规定，“最高人民法院作出的属于审判中具体应用法律的解释，应当主要针对具体的法律条文，并符合立法的目的、原则和原意。”根据该规定，法律条文没有具体规定的，最高法不能做出法律解释。但商品房买卖合同解释》第十五条有关“解除权一年行使期限”的解释却没有具体法律条文依据。《商品房买卖合同解释》第十五条第二款是针对合同法第九十五条第二款所作的解释。
合同法第95条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”这一条文并没有就对方没有催告的情况下，当事人解除权的行使期限作出规定。我们可以作如下理解：法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，对方又没有催告的，当事人可以随时行使解除权，不受时间限制。
但是，《商品房买卖合同解释》第十五条第二款却规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”这一规定在没有具体法律条文依据的情况下，将商品房买卖合同当事人本可以随时行使的解除权限制在了一年之内。
最高法的这一司法解释显然违反了《立法法》的规定。而这一不当限制，又对善意购房者造成了极大的不公。因此，笔者建议废止《商品房买卖合同解释》第十五条第二款有关“解除权一年行使期限”的规定。
编排/谢昊
责编/张洁 微信号：zhengbeiqing0726
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