文/徐世兵 北京市兰台律师事务所

现在一些临街的商品房楼顶及墙面大多都设置了广告牌，而且这些广告牌带来的收益通常情况下都价值不菲，随着商品房的逐渐增多，关于商品房楼顶和墙面广告牌收益的纠纷也越来越多，那么商品楼的楼顶和外墙的所有权归属和收益归属到底该如何呢？

一、商品房楼顶和外墙的所有权归属

我国物权法对于商品房的区分所有权的规定还是十分明晰的，根据《物权法》第七十条的规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，该对应的司法解释更是专门规定了这个问题。因此开发商通过约定或者协议来确定楼顶和外墙的所有权属于违反法律的约定，应属无效，区分所有权必须依附于专有所有权，不能单独存在。在湘高法民申字第412号判决中，变更长沙市雨花区人民法院（2013）雨民初字第2704号民事判，确认周庆吾与湖南三诚置业有限公司签订的《合同补充协议》第10条关于楼顶、外墙的所有权归出卖人所有的约定无效

二、楼顶和外墙的收益的归属

虽然楼顶和外墙的所有权是归全体业主共有，但是并不是说就意味着其所产生的收益也一定是由全体业主所有。根据建设部和国家工商行政管理局2000年发布的建住房200号新商品房买卖合同示范文本中的规定，商品房所在楼宇的屋面使用权即楼顶天台、外墙面使用权属于开发商和购房者约定的内容，即双方可以约定楼宇的屋面使用权、外墙面使用权归谁所有。因此商品房楼顶和墙面广告牌收益归属完全取决于开发商和购房者之间的约定。不同的约定内容有不同的法律结果。

1．约定归全体业主所有的情况

如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装广告牌就必须要通过业主委员会同意，安装广告牌必须不能影响业主的正常生活，并且所收取的广告费的主要部分归业主委员会所有，由业主委员会统一保管、使用，开发商只能收取小部分的管理费。

2．约定归开发商所有的情况

如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归于开发商所有，开发商安装广告牌就不需要经过业主委员会同意。但是要做到不影响全体业主的正常生活（对业主正常生活的有重大影响的事项包括建筑物的使用寿命、采光、楼顶漏水等问题），广告的内容不会降低小区的整体形象，开发商就可以安装广告牌，并且所收取的广告费就全部属于开发商所有。湘高法民申字第412号判决中，周庆吾以与湖南三诚置业有限公司签订的协议规定楼顶和外墙的使用权归第诚置业的规定是格式条款，请求确认为无效，最终法院认为该约定是符合法律规定当事人可以自由协商的，且也不构成格式条款。

3.双方没有约定的情况

如果双方对楼宇的屋面使用权、外墙面使用权归谁享有没有约定，业主在购买房屋时，在其购房价款中已经包办了公共建筑的分摊价款，那么购房人影视公共建筑的产权共有人。楼房的屋顶和外墙作为该楼房的公共建筑部分，其产权应当属于该楼房的各产权人。那么开发商在楼顶上搭建广告牌，活在一些建筑的外墙墙体上涂刷广告语，都是对楼顶、毗邻墙体等公共建筑的使用，开发商对此经营时，需要征得房屋所有共有人同意后才可以进行。并且对经营所得的收益，应与全体业主按约定的比例分成。

结合以上分析，房屋的楼顶和外墙上在法律上就已经界定了其相应的归属，但是呢它的使用权也是就说收益可以自由的约定；实际上也就是购房者在购房时让渡了自己部分的收益权。因此购房者在签订购房合同时，一定要注意把楼宇的楼顶和外墙面的使用权的约定，其也能产生重大的收益；如果开发商强行的约定楼顶和外墙的使用权归开发商所有，业主也可以根据格式条款相关的规定来捍卫自己的权利。另外，对于个别顶楼业主把楼顶当做个人专有部分，私自改造或使用，甚至是建成了一个花园，其他业主如果认为这损害自我的权利也是可以根据《侵权法》和相邻关系的若干规定来保护自己的权益！

实习编辑/雷彬