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本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请联系无讼阅读小秘书（wusongyueduxms）

裁判要旨：庭审中，被告提出涉案合同“名为租赁（买卖）合同，实为借款合同”的抗辩，对于此类纠纷，对被告的举证能力要求比较高，在无证明力较强的证据佐证下，法院往往依据合同书面所呈现的内容来认定合同类型及效力。

一、据以研究的案例

原告起诉称，原告与被告签订租赁合同。合同约定，原告将位于甲镇的85亩土地以及该地块上总建筑面积7700平方米房屋租给被告使用，租期为五年，租金标准为每年83万元，租金按季度交纳。同时还约定，如被告延付租金满一个月，原告有权随时解除合同，收回租赁标的，任何一方违反合同，按年租金的15%支付对方违约金。

合同签订后，原告按合同约定将合同项下房屋交付给被告使用，但被告一直未按照合同约定向原告交纳房屋租金，截止某日，被告共拖欠原告租金135万元。被告的行为严重违反双方合同约定，故原告诉至法院，要求解除原、被告于2009年10月29日签订的租赁合同，责令被告限期腾退所租赁的原告房屋及土地，要求被告支付租金135万元及违约金12万元以及自2011年7月11日至实际腾房之日止的租金，并负担本案诉讼费。

被告答辩称，涉案合同形式上是租赁合同，实际上为借款合同，被告并未离开过这个厂地，因为资金困难，所以找原告借了点钱，又因为企业之间不能借钱，所以是以租赁合同的形式借的钱，被告不同意给付租金，同意返还借款本金和利息。故不同意原告的诉讼请求。

法院经审理查明，2009年10月，原告与被告签订协议书，上显示“……就乙方（被告）将位于甲镇地上建筑物转让及所涉土地使用事宜签订本协议……一、转让标的：1、乙方自愿将其所有的位于甲镇内地上建筑物六座，面积共计为7700平方米所有权转让给甲方（原告），甲方同意受让该标的。2、依乙方2003年6月30日及2005年8月24日所签订的租地合同及补充合同，乙方将前款转让建筑所涉的85亩土地使用权一并转租给甲方使用。3、甲方使用该土地限期为四十三年零八个月，自2009年11月1日至2053年6月29日止。

二、价款及支付方式：1、双方同意甲方以人民币1195.6万元的价格取得上述建筑物所有权及所涉土地使用权……3、本协议生效后10日内甲方一次性向乙方支付全部价款。同日，双方签订租赁合同，上显示“……就乙方（被告）租赁使用甲方（原告）房屋事宜达成一致意见：第一条甲方拥有使用权的位于甲镇的85亩土地以及该地块上房屋六座。…第三条租期五年，自2009年10月29日起至2014年10月28日止；第四条租金标准为83万元/年，按季度交纳，即每年的3月20日、6月20日、9月20日、12月20日为租金交纳日，本协议终止日为最后一笔租金交纳日；第七条…任何一方违反本合同，按年租金的15%向对方支付违约金。2、乙方逾期支付租金的，每逾期一日，按当日租金的三倍赔偿甲方，合同继续履行，乙方延付租金满一个月的，甲方有权随时解除合同，收回租赁标的。3、本合同终止、解除，乙方须将租赁标的退还甲方，如乙方逾期不搬迁，每逾期一日，按当日租金的三倍赔偿甲方。乙方放置在租赁标的中的物品应在甲方解除合同通知发出后五日内搬离……”；2010年3月29日，被告向原告出具承诺书，上显示“根据我公司与贵公司于2009年10月29日签订的《租赁合同》……我单位承诺于2010年5月30日前补齐所欠租金。我公司承诺，按照《租赁合同》的相关条款约定，按时交纳租金，绝不拖欠”；2010年7月16日，被告向原告出具复函，上显示“……至2010年10月26日止，尚欠贵方租金合计53.7194万元属实。由于受各种因素之影响，致使租金不能按时交纳，给贵司带来不便深表歉意；……”

另查明，本案审理中，2011年，被告以确认合同无效纠纷将本案原告诉至法院要求确认双方于2009年10月签订的协议书并未生效。2011年12月，法院判决认定该协议书具有法律效力，驳回了本案被告的诉讼请求；后被告提起上诉，法院经审理认定，被告主张该协议书为借款协议，但证据不足，且该协议书所附生效条件已经成就，协议书具有法律效力。

法院经审理认为，原、被告签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，该合同依法成立并生效，当事人双方均应依约履行合同义务。原告原告依约向被告提供了合同项下土地及地上房屋，被告被告应按合同约定给付租金。依据双方合同约定的租金数额，截至2011年7月，被告共欠原告租金135万元，被告应向原告给付此款。双方合同同时约定承租人欠付租金出租人享有解除权以及违约金的计算方式，原告据此行使解除权要求被告返还租赁标的物并给付违约金的诉讼请求有事实与法律依。被告主张其与原告是借款关系，缺乏事实与法律依据，对此辩解意见本院不予采信。

一审判决后，双方均未提起上诉，判决已生效。

二、相关问题分析

本案焦点在于涉案土地的使用权和房屋的所有权归谁所有。据原告介绍，争议地块原属甲镇经济开发区，被告从甲镇经济开发区租赁了该地块并在地上建设厂房，即本案争议的地上房产。2003年、2004年间该地块归入原告管理的经济开发区。由于甲镇经济开发区主体仍然存在，所以对原有的租赁协议不能变更。在双方签订租赁协议的过程中，双方还签订关于涉案地块的使用权和地上房产的转让协议（使用权年限四十三年零八个月），该协议约定，原告应一次性给付转让款。

被告提出拥有原告诉讼请求中要求的房屋的所有权及土地的使用权，原告也提出其拥有土地使用权及房屋所有权。被告称双方签订的合同形式上是一个租赁合同，实际上是一个借贷合同，因为被告从某银行借款1500万，尚欠1370万元，通过谈判，由原告转一笔租金帮助被告解决资金问题，在此背景下，从原告处融资，因为这笔钱无法直接借贷给被告，因此签订租赁协议以租赁协议的形式还款，每年还款83万元，被告因此认为这个租赁合同是无效的。

案件审理过程中，被告以确认合同无效纠纷为案由起诉了原告，要求确认原、被告于2009年10月签订的协议并未生效。法院经审理后认为，法律行为的生效要件有四项，一是当事人须有相应的行为能力，二是须意思表示真实，三是标的须合法，四是标的须可能和确定。涉案协议书签订双方均具有相应的行为能力，协议转让、转租标的合法、可能、确定，虽被告提出双方之间实为借款，但并未举证加以证明，故可以认定双方签订协议书意思表示真实，因此该协议书具备法律行为生效的要件。虽协议中约定无原告（本案被告）法定代表人签字，该协议的签字人为原告（本案被告）授权签字人，且该协议已实际履行，故原告（本案被告）主张该协议未生效缺乏事实与法律依据，本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决驳回本案被告的诉讼请求。本案被告对此不服提起上诉，上级法院经审理后认为驳回本案被告上诉请求，维持原判。据此，法院认定原告拥有涉案土地使用权和房屋的所有权。

编排/李九如

责编/张雨  微信号：Ann199313