针对涉及未成年子女不动产的处分问题，可谓争议颇多，笔者亦曾写过类似文章加以讨论。针对登记在未成年子女名下不动产及牵扯未成年子女的不动产处分问题，其争议焦点多为：其不动产归属争议；处分之可行性，即能否由其法定代理人即父母代为处分；未成年子女与父母之间牵扯不动产处分的情形及其可行性等。本文笔者有意就这些问题逐一梳理，以期对事关未成年子女不动产之处分问题有所新的认识。
从家庭关系和物权法公示角度出发，未成年子女名下房产亦认定为家庭共有
首先，要理清以上问题仍摆脱不了一个首要的问题，那便是倘若登记在未成年子女名下的不动产其归属问题，其为未成年子女单独所有财产还是属于父母或者家庭所有？除去父母将自己名下不动产与子女进行相关处分外，多个问题均要以此问题为依据和前提。
笔者曾在文章中探讨过登记在未成年子女名下不动产的归属问题，其自理论角度分析，多数父母通过自己的金钱购买房屋，其后将其登记在未成年子女名下，实则为一种财产的转化形式，即通过夫妻共同所有的金钱转为为子女名下的不动产，而在没有明确赠与之意思表示以除却父母抛弃此不动产所有意思及所有金钱为未成年子女通过继承、受赠或者合法所得购买转化的情形之下。其不动产理应视为家庭共有。
按照惯常理解，父母将不动产登记在未成年子女名下，一则多处于便利考虑，多出于中国式父母传统思想，财产终归要归子女所有，提前登记在子女名下可免去日后继承、赠与再需办理手续之繁琐。二则未成年子女并无完全民事行为能力，其皆由父母代为行使相关法律行为，纵使登记在子女名下，财产亦在其掌控之中，此种观念在中国父母心中可谓占据大多数，可谓形成了一种社会风俗。其三，自父母之监护权行使来看，我国监护权并未明确将亲权和财产权加以区分，一律由父母代为履行法定代理人资格，此种代理亦造成一种父母和子女财产的混同假象，在表象上使得子女之财产特征模糊化。故而在将其视为家庭共有符合社会公序良俗。
然而自物权法角度，自物权之公示效力上看，登记簿中记载为不动产归未成年子女所有，在附记中并无其他记载的前提下，以善意第三人之判断和物权推定力出发，不动产归属便只属于未成年子女一人。实则此种不同界定，甚至可谓归属的冲突便类似婚姻法夫妻法定财产制与物权公示财产归属的不同。而在处理这种冲突时，是依据何种法律，曾有一公报案例（被告：唐某乙与原告：唐某法定继承纠纷一案二审民事判决书）其裁判观点这些写道：“与物权法突出个人本位主义有所不同在调整夫妻财产关系领域，物权法应当保持谦抑性，对婚姻法的适用空间和规制功能予以尊重，尤其是夫妻之间关于具体财产制度的约定不宜由物权法过度调整，应当由婚姻法去规范评价。”参考此裁判思路，在未成年子女财产归属的认定上，其与物权公示可谓存在一种类似于婚姻法和物权法的冲突。在不涉及其他第三人利益之时，物权法亦同样保持其谦抑性。
当然，此种家庭财产应明确排除未成年子女接受赠与或继承以及以自己合法收入所购买之不动产。此种财产与以父母财产购房所进行的财产转化不同，为未成年子女通过继承接受赠与等方式获取，或者通过合法自我劳动收入所得，其父母行使的为财产代管的监护义务。应严格予以保护，不宜将其加入家庭财产行列。
界定家庭共有之优势
将未成年子女名下不动产界定为家庭共有，具备以下几点优势：
其一，足够发挥法定代理人或监护人之履行财产代管义务之积极性，倘若将未成年人财产一味界定为个人财产，则父母购房将产权登记至子女名下的积极性恐怕会大打折扣，其碍于不动产登记至未成年子女名下其流通性和资金融通性的阻碍，以及现实登记中登记在未成年子女名下不动产的处分限制，便影响了父母作为法定代理人之积极性，甚至将会有越来越少的人将不动产登记至子女名下。
其二，增强未成年人财产之流通性和资金融通性。现实中确实存在父母基于未成年人利益利用登记在子女名下房屋用以贷款之需要，虽然很多出于家庭经营之目，而为未成年人之利益本身便没有明确的鉴别标准，此种衡量标准亦以当事人自我举证，登记机构履行审慎之审核义务加以甄别。通过家庭共有的属性，增强父母的处分能力，强化其为子女利益之色彩，从而最大限度保障此类型不动产的资金融通和流通性，防止登记在未成年子女名下而不能进行处分和抵押登造成资源之浪费。
其三，界定为家庭财产符合社会公序良俗，其在婚姻家事法领域与物权公示之冲突以物权之谦抑而为结局，平衡了物权法与家庭内部共有关系的冲突，符合社会大众之理念，宜被广大群众所接受。
实务处理与财产归属的关系
具体到登记实务中针对登记在未成年子女名下财产处分或者将父母财产登记至未成年名下的情形。其单独所有之处分侧重父母为法定代理人之监护权行使，而家庭共有，鉴于其未成年子女亦为共有人，且并不存在按份共有之情形，因未成年人因行为能力之欠缺，其并不能做出份额划分之意思表示，此种家庭共有皆以共同共有为前提。处分不动产亦必然涉及未成年子女之利益。故而无论是原《民法通则》还是《民法总则》以及《未成年人保护法》和登记之程序法《房屋登记办法》及《不动产登记暂行条例实施细则》等皆明确了为未成年人利益之限制。而此种限制限定在处分登记在未成年人名下之不动产。针对父母将名下房屋转移给子女之情形并不适用。故而登记实务需把握的是父母代子女履行监护义务，代其处分不动产时其是否为未成年之利益。至于其界定为家庭还是单独则在所不问，如此可见关于未成年子女名下财产之界定实则与实务操作及未成年人权益保护并不冲突。
实务中所涉情形
其一，父母将名下房屋转移给未成年子女。此情形下最为惯常的模式为赠与模式，此种情形并不影响子女利益且有所增益，依据原《民通意见》第6条：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效。”足见未成年人之纯获利益的行为有效，且《民法总则》规定了限制民事行为能力人可独立实施纯获利益的行为，更强化了纯获利益之行为的效力。此种情形其本质与子女接受父母之外第三人赠与相同，只不过子女因行为能力原因其接受赠与之表示亦由赠与人代为做出，而法律并未限制此种行为，故而应予以受理。
其二，父母将名下房屋通过买卖之形式卖于未成年子女。其争议之处在于父母自己代理子女与自己为买卖行为，存在自己代理之滥用代理权之情形，故而其行为应加以禁止，然而自我代理多因侵害代理人权益而被认定无效，但实践中无论父母出于何种考虑，以买卖之形式将不动产让渡至子女名下，实则其是否支付了对价，以及价款于房屋价值是否对等多不是登记机构应该和能够把握的问题。且从惯常之考虑，许多交易虽然采买卖模式，合同对价可能仅约定象征性的价款，如约定一元，其实则与赠与无异，同时在未成年子女并无个人金钱的情形下，其对价多未支付。纵使履行了对价，只要价款与不动产价值相当，则不能判定其有损未成年人之利益。此外自《物权法》原因和结果相区分原则角度，物权登记体现物权之公示结果，对于引致其物权产生的原因行为则在所不问。故而父母代子女与自己为买卖行为，登记机构只要确定其为真实主体签订，其他则在所不问。亦应予以办理。
其三，父母作为法定代理人代为处分未成年人名下不动产的。此处分包括买卖、赠与、抵押、设立其他限制物权，如地役权等。此种情形中转让之情形包括对外转让和转让给未成年人父母两种情形。但是无论受让主体为谁，依据《民法通则》及《民法总则》和《房屋登记办法》及《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，皆应具备为未成年人利益之条件。无论单独所有还是家庭共有，其均牵扯未成年子女之利益。其处分需所有共同共有人共同为之。《房屋登记办法》和《不动产登记暂行条例实施细则》中的操作模式是由申请人自己出具书面保证，然而此种自证的形式是否能够切实保障未成年人利益存在疑问，同时亦会造成为未成年人利益之限制形同虚设，使得父母之于登记在未成年子女名下不动产的处分毫无限制。且登记机构本便不具备核实是否为未成年子女之利益的能力和条件。故而在实务中此种业务应保持高度的谨慎性，倘若申请人能够出具具备较强证明力的证据以证明其为未成年人利益，比如为子女获取更好的教育资源而更换楼盘、以及为子女医疗处分不动产等。
在现阶段尚未有明确判定标准的前提下，笔者以为可自以下几个方面判定：
其一，处分之行为是否以获取对价为前提，如为无对价之赠与，显然与抛弃未成年人财产无异，很难说是为了未成年人利益。
其二，处分所获对价、收益及便利之用途。如卖房后为换房提高子女生活及教育学区。一些抵押业务虽用途为父母经营，但很难说父母经营收入不是为了子女，故而宜以当事人贷款合同之用途判断。再如在所涉不动产上设置限制物权的，其意在于提高不动产之利用率，使不动产更具价值，与相邻之不动产互为便利，如相邻两块土地上通行之地役权的相互设置，此种亦可视为为未成年人之利益。
其三，倘若未成年人具备辨识能力应征询其意见。
综合以上三个方面之后，仍应出具保证后再行判断是否予以办理。
综上所述，针对处分未成年人之不动产，笔者认为应在受让登记之初便明确权属来源和归属以及其嗣后处分的限制。首先自权属来源和归属上，若为接受赠与或继承而来，赠与人明确表示为未成年人单独所有的，还有以未成年人合法劳动所得或受赠与之金钱购买转化的，登记时予以询问明确，使父母出具其出资购买保证。将其在登记簿中予以记载，明确区分其和父母购买登记在未成年人名下情形，单独的禁止处分。家庭共有在处分上亦应予以限制，尤其是在其自证为未成年人子女利益之时，可建立类似司法财产保全的担保机制，由申请人提供相应担保之后再审核其申请。
编排/王淼
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