本文为作者向无讼阅读供稿

实务中存在居民委员会作为申请主体，以登记在其名下的不动产为一企业自银行借款提供担保而申请抵押登记的情形。那么居民委员会到底具备不具备抵押人主体资格，其申请的抵押登记应否受理？笔者有意自居民委员会的法律地位，其名下财产的属性以及登记部门对其申请的抵押登记的审核三个方面阐释有关居民委员会申请抵押登记的问题。

居民委员会的法律地位

《中华人民共和国城市居民委员会组织法》（以下简称《居民委员会组织法》）第二条中将居民委员会诠释为：“居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。”由此可知其为类似于村民委员会的自治组织。实践中往往存在将居民委员会视为基层行政组织的误区，居民委员会虽然具有协助基层政府组织及其派出机构开展工作的义务，甚至可以将其视作一种准行政组织，然而其与行政组织却有着根本区别。《居民委员会组织法》第二条已经确定了居民委员会的性质为群众性自治组织，同时其亦规定：“不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关对居民委员会的工作给予指导、支持和帮助。居民委员会协助不设区的市、市辖区的人们政府或者它的派出机构开展工作。”由此可知居民委员会有别于政府机构，具有管理的自主性，其与基层政府及其派出机构并非领导与被领导的关系。

同时《居委会组织法》第四条规定：“居民委员会管理本居民委员会的财产，任何部门和单位不得侵犯居民委员会的财产所有权。”说明居民委员会亦具有独立财产，享有财产权。以《民法通则》规定的法人成立要件较之，同样是依法成立，有必要的财产或经费，有自己的名称、组织机构和场所，仅就最后一条要件能够独立承担民事责任具有争议。有观点认为居民委员会没有独立的财产权，故而不具备独立承担民事责任的能力。然而现实中因“村改居”的大量存在，许多居民委员会不仅为自治组织，往往同时继受了先前村民委员会管理集体经济的职责，随着集体经济的改制，居委会名下往往会有其独立的财产，许多登记在居委会名下的房产便是例证。故而这些居民委员会实则具备可独立支配的财产，《民法通则》第五十条规定：“有独立经费的机关从成立之日起，具有法人资格。”同时《事业单位管理暂行条例》亦规定事业单位必须能够独立承担民事责任，即能以自己财产承担民事责任。由此可知，不管是机关、事业单位还是社会团体以及居民委员会此类的自治组织，只要具备独立的财产，具有使用收益处置的权利，那么就可以认定其具备独立的民事责任能力，居委会便具备了成为法人的所有条件，同时工商登记中存在以社团法人登记居民委员会的先例，其具备法人主体资格，可以作为抵押人申请抵押登记。

居民委员会名下的不动产属性

有观点认为居民委员会对其财产进行处分需要其上级机关批准，并且实务中许多登记机构在居民委员会办理抵押登记时，要求其提供基层政府或其派出机构的批准文件。这种观点实则混淆了国有资产和集体财产的范围，同时没有搞清楚居委会的法律地位。国有资产国家对其实行严格管控，以国有资产办理抵押自然需要相关部门的批准文件，然而居民委员会自有财产应为全体居民所有，由居民委员会代为管理。其与传统的村民集体所有虽有不同，但却颇有渊源。前文提及“村改居”的大量存在，许多居民委员会继受了原有村民委员会的职能，甚至许多财产仍由居民委员会管理支配。这部分原本属于集体所有的财产其属性显然没有因为“村改居”而发生改变。同时法律并未禁止集体所有财产不得办理抵押，《物权法》针对属于集体所有的不可办理抵押的财产也仅仅进行了列举式规定，其中并不包括属于集体所有的不动产，故而属于居民委员会名下的不动产应在可抵押财产范畴之内。

至于居民委员会与基层政府或其派出机构的关系，前文已经阐述，双方存在指导协助的关系，并非直接隶属关系，居委会性质并非政府部门，这亦明确了居民委员会名下的财产并非国有资产，故而登记机构在居民委员会以其名下不动产办理抵押时要求提供基层政府或其派出机构的同意批文，实属是混淆关系，加重申请人负担的做法。

登记机构对居民委员会抵押登记的审核

登记机构在受理居民委员会申请的抵押登记时，除去像审核一般抵押登记所需材料的真实性和合法性之外，对于居民委员会这类特殊申请主体，是否还需提交其他特殊材料呢？对此，前文曾阐述过有观点认为需要居民委员会提交其上级机关的批准文件，此观点因混淆了居民委员会与政府机构的关系而有失偏颇，另有观点结合《公司法》关于公司对外抵押担保的规定，认为居民委员会申请抵押登记，亦需要提供居民会议决议方能办理。公司法第十六条规定：“公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。”

《居民委员会组织法》虽未如公司法这般明确规定居委会以财产做抵押需经居民会议讨论通过，但其第十条规定：“居民委员会向居民会议负责并报告工作。居民会议由居民委员会召集和主持。有五分之一以上的十八周岁以上的居民、五分之一以上的户或者三分之一以上的居民小组提议，应当召集居民会议。涉及全本居民利益的重要问题，居民委员会必须提请居民会议讨论决定。”而居民委员会名下不动产价值较大，以其抵押必然涉及居民利益，提请居民会议讨论决定为必经程序。法律及行政法规虽未规定未提请居民会议审议通过的抵押担保无效，然而倘若不经居民会议审议通过，则存在损害居民及集体利益的可能。因不经居民会议审议，居民对抵押行为并不知情，为居民委员会名下财产设立他项物权，明显造成利益的削弱。然而居民委员会未经居民会议讨论通过而签订抵押合同损害的也仅仅为全体居民利益，为集体利益而非社会利益。根据合同法规定，该行为违反的并非效力性规范，而为管理性规范，并不导致抵押合同无效，抵押登记申请也依法应予以受理。

实践中，居民委员会申请抵押登记情形下，其多非借款人，而做为借贷双方之外的第三人为借款人提供担保，该借款人存在两种情形，其一为居民委员会关联企业，其二为无关联之第三人、企业或其他组织。那么登记机构在审核时，就应加以区别，在审核时着重审核借款人与居民委员会的关系。借款人若为居民委员发起设立的企业，多为原有集体所有制经济的转型，与居民委员会存在着利益关系，可针对其借款用途，当事人关联关系以及是否提请居民会议审议通过情形进行仔细问询，形成笔录，提请居民会议审议材料非必须材料。另外，登记机构可通过国家工商总局的工商登记信息查询系统自主查询居民委员会与借款单位的关系。倘若借款单位与居民委员会毫无关系，登记机构对申请之居民委员会应告知抵押风险并就是否提请居民会议通过情形加以询问并在笔录中加以记载，其是否经居民会议审议通过为其内部审核事宜，对外并无约束力，故而登记机构不应以居民委员会未提交内部审核通过文件作为据以拒绝受理抵押申请之原因。

编排/王淼

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