八月第二场无讼Live，开启知识分享的Freestyle！！

 

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文/苌乐 北京市炜衡律师事务所

本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请联系无讼阅读小秘书（微信号：wusongyueduxms）

阴阳合同是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外。对外的合同称之为“阳合同”，对内的合同称之为“阴合同”。建设工程领域常见阴阳合同，主要受《中华人民共和国招标投标法》、最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》等调整。本文主要阐述房屋买卖过程中涉及的阴阳合同问题，不论是一手亦或是二手房屋买卖，买卖双方通过签订不同价格条款的双份合同，用以规避税收、获取银行贷款、突破房屋限价等，房屋买卖的阴阳合同主要受《中华人民共和国合同法》的调整。

一、调整房屋买卖阴阳合同的主要法律规定

阴阳合同的效力认定问题，始终是理论界与实务界关注的焦点。如果“阴阳合同”内容合法，同样受到法律保护利用；如果“阴阳合同”实施违法行为，或者以合法的形式掩盖违法的目的，则不仅伪装的“阳合同”无效，被伪装的“阴合同”也因内容违法而无效。

房屋买卖的阴阳合同主要受《中华人民共和国合同法》调整：

第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”

二、房屋买卖过程中签订阴阳合同的目的及效力认定

在房屋买卖过程中，例如买卖双方为达到避税或其他目的，通过少报价格或少报面积的方式，降低买卖合同标的，向有关部门登记时用低价格、少纳税的合同，称为“阳合同”。房地产领域网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。

一般的“网签”程序是：交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款→由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同→双方当事人签字（盖章）→在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。

卖家与买家另签一份合同，作为实际支付交易金额的合约并实际履行，称为“阴合同”。

房屋买卖过程中阴阳合同概览分类表

三、（案例一）阳合同有效，阳合同系双方实际履行之合同，不得以阴阳合同价格约定不一致为由主张解除买卖合同

北京市第一中级人民法院审理了李栋汉上诉张谦维房屋买卖合同纠纷案，案号：（2013）一中民终字12208号，案由为：房屋买卖合同纠纷。

案件概述：2012年5月15日，李栋汉（出卖人）与张谦维（买受人）签订了《房屋买卖合同》，约定张谦维购买李栋汉所有的位于北京市海淀区某某大街x号x号楼x号房屋，房屋价格为437万元。同日，李栋汉与张谦维签订《补充协议》约定除x号房屋本身外，另包括该房屋内所留家具家电及装修物品。李栋汉的上诉理由是：不同意继续履行合同，存量房屋买卖合同中的价格和网签合同不一致。

裁判观点：张谦维与李栋汉签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》均系当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方所签之《补充协议》将房屋价款及装修款分包列明并无不当之处。此外，双方均对房屋总价款达成一致，故可以确认双方所签《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方实际履行之合同，当事人应按照合同约定履行自己的义务。买卖过程中如存在阴阳合同的情况，并不属于合同当事人行使合同法定解除权的条件。

四、（案例二）阴、阳合同均有效，仅价格条款无效，不影响合同其他部分的效力

北京市第二中级人民法院二审审理了孔璐等与王震等确认合同无效纠纷案，案号：（2015）二中民终字第13463号，案由为：确认合同无效纠纷。

案件概述：2013年3月17日，史欣与孔璐签订《北京市存量房屋买卖合同》约定交易价格为235万元，市场同期的价格每平米在2.5万元至2.8万元之间，双方交易的单价为2.8万余元。2013年3月21日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》一份，该合同载明史欣将涉案房屋以150.2万元的价格出售，该合同是用于网签及支付税款用途的合同。

裁判观点：关于史欣与孔璐就涉案房屋签订的相关房屋买卖合同的效力问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据本案查明事实，史欣、孔璐均认可双方关于涉案房屋的买卖合同均系自愿签订，尽管双方为避税目的而签署了阴阳合同，导致涉诉《北京市存量房屋买卖合同》与《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中关于房屋价款的条款存在差异，但是当事人在房屋买卖合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格的，该价格条款无效，不影响合同其他部分的效力。

五、（案例三）阴合同有效，阳合同仅是为在房屋登记部门登记备案的合同文本，对双方没有拘束力

佛山市中级人民法院二审审理了张丽凤、佛山市信和投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷案，案号：（2017）粤06民终1169号，案由为：房屋买卖合同纠纷。

案件概述：2016年7月4日张丽凤、信和公司及茂业服务部三方签订《房地产认购协议书》约定房屋价款为80万，里面包含了房地产转让的全部税费和中介费，将买卖双方的税费和中介费计入房价，对卖方申请银行贷款有利。2016年7月7日签订的《广东省房地产买卖合同》（适用于二手楼买卖）约定房屋价款为70万元，此为房屋净价。

裁判观点：

1、《房地产认购协议书》是属于预约合同还是正式商品房买卖合同文本。根据最高人民法院《商品房买卖合同解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，《房地产认购协议书》是否应认定为商品房买卖合同需具备四个要件：（1）协议签订的时间；（2）双方是否仅仅是为购买房屋达成初步意向；（3）对房屋的具体位置、面积、房价、付款方式、交房时间等具体的交易条件是否写进合同的内容，是否有明确约定；（4）出卖人是否已经按照约定收受房款，并且以上四项需综合分析。本案《房地产认购协议书》条款对前三个要件均约定较为明确，但欠缺支付购房款的要件。另外，《房地产认购协议书》第六条明确约定甲乙双方应在2016年8月5日前签订正式二手房买卖合同，也能印证《房地产认购协议书》仅仅是具有预约合同之属性。

2、《广东省房地产买卖合同》的性质及效力。因为《广东省房地产买卖合同》约定房屋价款为70万元，而《房地产认购协议书》约定房屋价款为80万元，此与市场交易习惯不符，亦不符常理。结合佛山市二手房买卖交易市场，确实存在买卖双方先签订二手房买卖合同，在房屋登记机构另行签订备案的《广东省房地产买卖合同》，但不作为双方真实意思表示的交易惯例。法院认定2016年7月7日签订的《广东省房地产买卖合同》并非双方当事人真实表示，仅是为在房屋登记部门登记备案的合同文本，对双方没有拘束力。

五、（案例四）通过《补充协议》约定高出房屋预售价格部分价款的解决方式，该补充协议与双方签署的合同一并有效并产生法律约束力

北京市高级人民法院二审审理了北京义会嘉置业有限公司与翁振拓等商品房预售合同纠纷案，案号：（2015）高民终字第00782号，案由为：商品房预售合同纠纷。

案件概述：2011年1月28日，义会嘉公司作为出让方与作为受让方的翁振拓签订YHJ-2011-010《资产转让合同》约定转让时代荣华酒店项目B栋。其中，1层单价为每平方米2.8万元，2－3层单价为每平方米2.2万元，4层以上单价为12500元。2011年4月14日，义会嘉公司与翁振拓就购买该项目的A栋1－4层房屋签订YHJ-2011-011《资产转让合同》。其中，1层单价为每平方米2.8万元，2层单价为每平方米2.2万元，3层单价为每平方米1.4万元，4层单价为1.4万元。

2011年9月28日，义会嘉公司取得时代荣华酒店项目《商品房预售许可证》，其项目底商部分的备案价格为2.2万元、公寓部分备案价格为1.65万元（按照套内建筑面积计算）。

根据《商品房销售明码标价规定》，商品房预售备案价格确定后，开发商不得高于该备案价格进行网签。迫于无奈，双方针对《资产转让合同》中高于备案价格的差额部分，通过《补充协议（三）》约定由翁振拓通过其他方式另行支付。

裁判观点：

1、《资产转让合同》是否属于正式商品房买卖合同。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

2、为取得预售许可证，签署的《资产转让合同》是否无效。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。

3、《资产转让合同》、《补充协议（三）》的效力认定。由于《资产转让合同》中约定的房屋价格高于备案价格，《资产转让合同》无法按照合同约定的价格完成网签备案工作，但未办理网签不影响《资产转让合同》作为房屋预售合同的效力，网签仅是政府部门为防止不良开发企业一房多售的行政管理手段；另一方面，《补充协议（三）》旨在约定房屋高出备案价格部分的解决方式。依法成立的合同受法律保护，该《资产转让合同》及补充协议应成为双方之间权利义务的依据。

编排/孙亚超

责编/张雨  微信号：Ann199313