文/蒋三努 北京市盈科（南宁）律师事务所
本文由作者向无讼阅读供稿
作为《南国早报》“南国法援”栏目的公益律师，我经常接触到关于合同纠纷方面的问题。其中有一个电话咨询案例，让我颇有感概。
事情不算复杂，唐先生租了王女士的房子居住。合同还没有到期，王女士可能想提高租金突然发了一个函给唐先生说要解除合同。唐先生认为自己按时交纳租金，没有违约，当然不同意解除，就没搭理王女士。谁知道，过了三个月后，王女士起诉到法院，要求解除合同，法院以唐先生没有在三个月内起诉到法院“要求确认解除合同无效，继续履行合同”为由，判他败诉。唐先生怎么也想不明白这是怎么一回事？
其实，唐先生的疑问是现实中经常会碰到的关于合同解除的问题。因我和唐先生在电话交流中对该案很多细节无法获悉，故找了一个自己代理的相似案例进行剖析，以供大家共同研讨。
2009年4月，甲公司与乙公司签署《房屋租赁协议书》，约定乙公司出租场地给甲公司用于经营大型超市。租期是2009年4月21日到2019年4月21日。其中还约定了如果没到租赁期，甲方或者乙方单方解除合同需要承担的违约责任。随后甲公司对该场地进行了装修，于2009年7月进场使用该场地。
因为该场地位置比较偏僻，人员也不密集，生意并没有甲公司预期的那么好。甲公司于2011月7月决定歇业，并于2011月7月15日正式发函给乙公司称：鉴于甲公司经营困难，亏损严重等原因，要求解除双方此前签署的《房屋租赁协议书》。
次日，乙公司回函明确表示对解除函的异议，要求继续履行《房屋租赁协议书》。2011年12月20日，乙公司起诉至法院要求继续履行合同，并要求被告立即支付从2011年3月至2011年12月20日拖欠的租金45万元，并承担按日5%比率计算的违约金20万元。
当时我作为甲公司的法律顾问，一直跟进此事，最后使甲公司的损失降低到最小。现将此案涉及的法律条文和我方应对的策略介绍如下。
首先，我方需要解决的是关于合同解除确认的问题，解除的程序必须合法。
我国《合同法》第九十三条规定了合同的协议解除条件，第九十四条则规定了5种法定解除合同的情形。大家通常有一个误解，认为如果没有上述情形，合同是不可以解除的。而事实上，这两个法条只是说当事人一方根据这些原因解除合同后，不需要承担违约责任。
在现实中，有时并不是出现了以上各种情况，而根据合同意思自治的原则，当事人一方单方解除合同的，则要承担违约责任，支付相应违约金而已。《合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。
于是，我拿好甲公司的授权委托书、解除合同通知书等资料去找乙公司办公室主任：明确表明甲公司因经营困难，解除合同的意愿及请求把超市里面的东西搬离该场地，以便乙公司另行招租，避免损失继续扩大。但是该主任收下通知书却拒绝签字，称其不能签字，只能向公司汇报。预料到对方有可能不签字，当时去协商的时候，我方就做好了录音，固定好了相关证据。“合同自通知到达对方时解除”，只要能证明对方明确知道我们解除合同的意思就可以的，不一定是要对方签收。
其次，准确把握在合同解除中，另一方提出异议的时间规定。
对于一方单方面要求解除合同，法律对被通知解除合同的一方是给与了权利救济方式和时间的。我国《合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。且《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
以上法条就要求合同一方在任何时候，只要接到解约方的解除通知，如果存有异议，应及时诉讼或仲裁。这可能会造成解约方利用该规则，为达到非法目的而任意向对方发送解约通知，导致守约方的诉累和司法资源的浪费。但是在目前新的法律和司法解释没出台之前，只要解约方的解除通知形式上符合《合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定，相对方在约定异议期限或者法定异议期间（三个月）届满后提出异议的，法院可以不必对解约方是否享有解除权进行实质性审查，便可对异议方的主张不予支持。
此案中，虽然乙公司对甲公司主张解除合同有异议，但是并没有在法律规定的时间内（三个月）向法院起诉，所以甲、乙公司签订的《房屋租赁协议书》解除时间是2011年7月15日（即乙公司收到解除合同通知书之日）。既然合同解除了，乙公司起诉要求甲公司支付2011年7月15日至2011年12月20日的近25万租金没有事实和法律依据。
再次，我方要解决合同解除后的违约问题，提出调低违约金比例的请求。
《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。这表明合同的解除并不影响违约责任条款的适用，在解除合同后，守约方依然可以追究违约方的违约责任。
根据本案《房屋租赁协议书》第七条约定：“乙方（甲公司）在签定本合同当日向甲方（乙公司）支付人民币120000元，作为租赁该场地的租赁保证金。”第十一条第3点约定：“本合同签定生效后，如因乙方原因提前终止本合同，除乙方所交保证金甲方不予退还，装潢装修归甲方所有。”
乙公司已经收取了甲公司支付的12万元租赁保证金，且在甲公司要求解除合同后，也没有退还甲公司，甲公司为其违约行为已经承担了违约责任，付出了巨大的代价。况且甲公司逾期支付租金，对于乙公司来说损失的仅仅是利息损失，每日5%比例的违约金显然高于乙公司的实际损失。
故我方认为在甲公司承担12万元保证金损失后，还承担按日5%比例计算的违约金20万元不太妥当，建议法院将比例调整至每日0.5‰。虽然租赁保证金与违约金不是一回事，我方这么提，无非是想让法官在心理上对我方已经承担了巨大损失有一个直观的概念，以便在违约金是否过高的态度上有所倾斜，进而做出调低违约金比例的判决。
最后，是关于合同解除后，赔偿损失的认定问题。
《合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约的，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”
甲公司发出解除合同通知书后，积极与对方协商，想办法努力减少双方的损失：多次主动要求退出场地，把自己的货品、设备，尤其是鲜活物品搬出，腾出经营场地，让乙公司可以另行出租。但是乙公司由于错误的认识，多次回函不同意甲公司搬出属于甲公司的物品，还在超市大门锁上了自己的锁。
协商期间。甲公司曾派人去搬东西，乙公司不允，双方发生冲突后，警察到现场做完双方笔录后，劝双方冷静处理时，乙公司还是以甲公司拖欠租金，坚决不让甲公司搬东西离场。无奈之下，甲公司也只好停止搬东西并拍好照片留作证据。
此案中，乙公司不仅没有采取适当措施防止损失扩大，反而一再坚持错误的行为，让自己所称的所谓“损失”扩大。这个结果，显然不应由甲承担，应由乙公司自己承担！同时，我方利用乙公司提供的一份与第三方于2011年9月10日签订的《房屋租赁协议书》，来证明乙公司已经很快又招租成功，并没有太多的实际损失。
《合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”。
《解释（二）》第二十九条还规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
我方把该案的事实，合法有效的证据，结合法律规定进行了充分的论证。经过两审终审，法院最后认定，双方合同于2011年7月15日解除，且认为甲公司未能及时清空物品，是因为乙公司不仅未给予配合，还将大门上锁，腾空场地的责任不在于甲公司，故乙公司要求甲公司承担2011年7月15日至2011年12月20日的租金没有事实依据，不予支持。违约责任则根据本案的实际情况，将比例调整为每日0.5‰。据此，整个案件还算比较圆满的解决了。
大家通过此案可以看到，关于合同解除方面有几点需要注意的：
1、在签合同时，要明确约定如果某一方单方解除合同，所要承担的违约责任，尤其是违约金的比例、数额等要定的合适，违约金既不能太高也不能太低。
2、合同解除的程序要合法，即解除通知书一定要送达给对方，并且让对方签收。
3、碰到对方解除合同时，要注意提出异议的时间，如果觉得法定的时间三个月太短，也可以在签订合同时就约定一个时间，但为了避免合同长期处于不稳定的状态，维护交易安全，建议约定的异议时间也不宜太长。
4、在协商阶段，也要特别注意收集对自己有利的各种证据，以便万一协商不了的话，起诉到法院，能够用收集的证据争取最大的权益或者减低自己的损失。
编排/李玉莹
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