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询问记录其称谓上与询问笔录十分相似，但询问笔录多指在刑事诉讼中就询问证人、被害人的过程及内容所制作的文字记录，而询问记录其并不限定在刑事诉讼领域，在很多方面均有应用，其一则强调询问这一手段，二则强调记录这一经询问所形成的成果。具体到不动产登记实务中，询问记录多被应用在当申请人提请某项不动产登记申请时，受理人员就登记申请所涉的相关情形所进行的询问，通过书面记录的形式加以保留，形成由被询问人签字确认其记录真实性和有效性的书面材料。

之所以登记机构采用此种方式询问当事人并加以记录留存，一则基于不动产登记申请的形式化，通过问询申请人意思表示，所涉不动产状况、申请人状况及其他相关情形，以记录的方式记录当事人的回答，从而固定相关证据，成为登记机构据以判断是否能够将申请人申请在登记簿加以记载的依据。同时，登记机构可以通过询问的形式予以告知申请人相关权利义务或所需注意的事项，甚至所涉不动产之上的权利限制，如不动产之上存在异议的，通过询问申请人是否知悉异议登记存在及是否知悉异议登记的效果从而有效的保护异议登记申请人及真实权利人乃至其他第三人各方利益。

故而，询问记录在不动产登记实务中可谓十分重要的存在，其重要性不亚于任何一件登记要件，但是现实状况是，很多登记机构对询问记录并不够重视，同时国家层面出台的规范中示范性文本稍显简陋，而各地登记机构又多无心加工，多数直接照搬范本，而其范本之可实用性又较低，故而笔者以为，针对不动产登记中的询问记录，对其加以完善便显得迫在眉睫。

以笔者之见，询问记录应尽量详尽，《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）3.4.1就询问内容进行了规定：“不动产登记机构工作人员应根据不同的申请登记事项询问申请人以下内容，并制作询问记录，以进一步了解有关情形：1、申请登记的事项是否是申请人的真实意义表示；2、申请登记的不动产是否存在共有人；3、存在异议登记的，申请人是否知悉存在异议登记的情况；4、不动产登记机构需要了解的其他与登记有关的内容。”可以说此条以第4条兜底的形式将问询的内容进行了“权利下放”，即由登记机构自主选择询问需要了解的与登记有关的内容。那么询问既然作为一种行之有效又简单易行的了解登记申请，掌握登记事项的方法，《规范》又赋予了登记机构此种权利，便应设置较为详尽的询问记录，同时把握以下几个关键原则：

一、设置常规性和特殊性询问事项

如《规范》中所举的是否为真实意思表示，是否存在共有人。此种询问可针对任何一种登记申请，故而其普适性较强，然而不动产登记类型多样，大致可分为权利登记和其他登记，各个业务又因申请主体、申请材料及审查要点之不同又略有区别，有些甚至差别巨大，故而在常规性询问事项设置完毕之后，有必要就特殊类登记业务的询问事项做细致化处理。比如当下比较棘手的继承类业务，其复杂性和专业性较强，又因继承类型不同而区分遗赠抚养协议继承和遗嘱继承以及法定继承，且相同类型的继承又因继承人之多寡、是否存在代位及转继承等情形又有差别，倘若将询问记录一味的通用一个模板，显然不能适用实务之需要，故而有必要就特殊类业务细化询问记录事项。当然此种细化应坚持以规范要求为准绳，同时注重实务中的问题积累，对于在实务中发现的潜在问题，皆可将其归纳总结成问题的形式，纳入询问记录之中。在实务中发挥群策群力，集思广益，不断优化询问记录。通过登记软件针对不同类型业务导入不同之询问记录，以优化登记流程，提高工作效率。

二、登记事项询问和权利义务告知并重

询问记录不仅发挥其了解调查查证之作用，同时亦在一定程度上起到告知之效果。不动产登记虽不像行政处罚和行政许可那样，在作出具体行政行为之时，应明确告知行政相对人以权利和义务。但登记亦事关申请人和其他第三人切实利益，且不动产为家庭重要资产，事关重大，登记机构作为物权公示机构，将当事人申请记载入登记簿中，其有必要亦有义务本着服务群众的目的，告知其权利及义务，使得申请人自我权衡，是否继续或中止相关所涉申请。如当事人申请异议登记的，应告知其异议登记之效果以及其需在十五日内提交相关起诉或申请仲裁材料的义务。倘若申请人十五日内不予提交相关材料则所申请异议登记便归于无效。再如依据《物权法》规定申请人需提交真实有效材料，提交虚假材料造成他人损失，应依法承担责任，均可在询问中予以明确告知并询问是否知悉，以起一定的警示作用。此外针对登记机构询问人是否与所涉登记事项具有利害关系，可向被询问人明确告知询问的工作人员身份，向被询问人征询是否要求回避，此亦是其权利的保障。

三、针对特殊业务细化询问内容

《物权法》第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：......(二)就有关登记事项询问申请人......”故而询问可以说是登记机构掌握登记申请事项的重要手段。而不动产登记事项繁芜复杂，特殊业务、特殊情形较多，故而针对此类特殊业务，十分有必要细化此类特殊业务的询问内容。此类特殊业务，笔者以为包括特殊登记类型及常规登记类型中特殊主体申请登记等情形。如其他登记中的异议登记及预告登记，应针对其申请材料及主体，结合《规范》要求予以明确询问内容。再如国有建设用地使用权及房屋所有权登记中产权人不能亲自到场申请而委托他人代为申请的情形，可以针对受托人接受委托的期限、权利范围、以及受托人的行为能力等事关登记申请是否能够予以受理的关键事项予以询问。再比如针对未成年名下不动产设立抵押的，其是否为未成年人利益可针对其借款用途等事项予以询问。

四、尽量避免勾选，而应以询问后回答并书写为主

很多询问记录中设置多个选项令被询问人予以勾选，实则此种方式并不妥当，一则设置选项容易起到引导被询问人之效果，不易被询问人表达其真实意思；二则勾选的方式随意性太大，是否是被询问人勾选可能会造成争议。而采询问人询问后由被询问人亲笔书写的方式，既保障了询问记录的真实性，又避免了被询问人被引导而自由表达其意思表示。同时登记机构可参考借鉴司法机构或者律师执业过程中所为的询问笔录或询问记录的模式，针对被询问人的签名确认等形式内容予以完善。

五、询问应避免流于形式

纵使询问记录做的多吗完美花哨，然而被询问人并不了解其询问事项，或者对于询问事项不能理解，则达不到询问之目的。实践中，很多受理人员机械化的指导申请人填写询问记录，忽视了询问的过程和申请人自主意思的表达，此种方式十分不妥，往往会使得询问流于形式。故而要在询问伊始便明确告知申请人若真的询问事项存有异议或者疑问，可予以请求工作人员做出解释，而此种解释仅能就询问问题做有限及合理解释，不能对问题做无限延展及诱导性解释，比如询问申请人放弃抵押权的意思表示是否真实的？若申请人不明确是何意思，可通俗解释为：申请人放弃抵押权是自己愿意的，并没有他人胁迫或者其他原因影响。此外，考虑实务中许多申请人年龄、学识及辨识能力的问题，很多询问问题难以理解，应通过通俗和方便理解的语言予以解释，以避免申请人不理解而接受询问的瑕疵。

六、登记机构受理业务中在核实相关情况时不应与询问记录向混淆

依据《不动产登记暂行条例》第十九条第二款和第三款规定：“对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。”，以及依据《规范》1.8.6.4规定：“受理后，不动产登记机构应按照本规范第4章的审核规则进行审核。认为需要进一步核实情况的，可以发函出具证明材料的单位、被继承人或遗赠人原所在单位或居住地的村委会、居委会核实相关情况。”登记机构针对一些特殊情形和业务具有调查核实的权利，而此种调查核实很多情况下可表现为到相关单位或针对特定主体进行询问的方式。笔者以为此种调查核实易采用核实记录或者调查记录的形式，不易采询问笔录或者记录的形式。因核实旨在查证登记申请中相关材料之真实性和排除相关异议，到相关单位核实需出具介绍信、联系公函等正式公文形式予以事先联系，并且其可询问事项有限，若询问事项过多或与之相关性不大，很容易造成被询问单位及个人的抵触。而询问记录针对申请人，事关不动产登记所涉事项皆可予以询问，且其为登记机构法定权利，而以询问方式核实并非法律明确规定，为了便于在实践中推广应用，核实记录应为较为温和的核实方式，其在询问内容设置及名称和形式设置上都应与询问记录加以区别。

综上所述，不动产登记中的询问记录其作为登记资料的重要一部分，重要性不言而喻，而为了避免实务操作中的简易化和形式化，对其加以完善便更为迫在眉睫了，笔者所提仅为抛砖之意，具体细化及操作尚需登记机构于实务中逐渐摸索。

责编/孙亚超  微信号：elesun724