经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。一般来说由国家统一下达计划，用地实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。经济适用房相对于商品房具有三个显著特征：经济性、保障性、实用性，是具有社会保障性质的商品住宅。

众所周知，经济适用住房购房人拥有的是有限产权，其对于房屋的交易涉及到五年的限制，但是，在实际操作中还是会有一部分人在五年期限内签订《房屋买卖合同》，约定期满后办理过户手续。然而，这种操作是违反法律规定的，2015年7月3日江苏省南京市中级人民法院（2015）宁民终字第2121号马超诉陈桂明房屋买卖合同纠纷民事判决书中，因为违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第（四）项，明确这样的房屋买卖合同无效。

 

实务中越来越多的“经济适用房”卖房人因房价上涨，要求认定合同无效，买房人叫苦不迭，笔者也代理过买房人这样的案件，我们一直认为，任何人都不能从自己不诚信的行为中获得利益，为此，写下本文，严格区分“经济适用房”的性质，防范不诚信的行为发生。

一、“经济适用房”的构成要件

1、适用主体

根据《经济适用住房管理办法》第二十五条：“城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：（一）具有当地城镇户口；（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。”

也就是说经济适用房的适用主体应当是具有当地城镇户口；家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准的人群，城市低收入住房困难家庭是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。只有符合这样的条件，才可以申请。申请过后还是要通过审核，根据该办法的规定，经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度，必须经过严格的审核程序，绝不能弄虚作假，否则要承担相应的责任。

 

根据《经济适用住房管理办法》第四十三条：“对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或单位集资合作建房的个人，由市、县人民政府经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房，并依法和有关规定追究责任。对出具虚假证明的，依法追究相关责任人的责任。”第四十四条：“国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。”

2、客体要求

根据《经济适用住房管理办法》第十五条：“经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。市、县人民政府应当根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例，并进行严格管理。”据此可知，经济适用房除了主体条件，还有客体要求，即对经济适用住房单套的建筑面积要求控制在60平方米左右。

笔者代理的一起非经济适用房案件中，卖房人因房价上涨，主张双方签订的房屋买卖合同无效，而买房人认为当初购房是按套购买，双方合同中没有约定涉案房屋面积，经查房屋面积为106平方米。在这个案件中，卖房人是农村户口，在主体上已经不符合经济适用房的申购条件，其次，从房屋面积上看，涉案房屋也非经济适用房。因此，双方签订的合同并非无效，应当根据双方约定继续履行合同，从经济适用房的性质入手，驳回卖房人的主张，坚决抵制其不诚信的行为，为买房人维护了合法利益。

二、“经济适用房”的买卖限制

由于经济适用房的购房人享受的是有限产权，因此，经济适用房的买卖是受到限制的。其实，不仅是买卖行为，包括租赁行为也受到严格限制。根据《经济适用住房管理办法》第三十三条：“个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。”

 

买卖的限制更加苛刻，严格区分五年，根据《经济适用住房管理办法》第三十条：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。”

 

这里涉及到政府的优先回购权，即便满五年，也不同于其他拆迁安置房，并非在住房保障与改革办公室开具证明就可以上市交易，还需要向政府交纳土地收益等相关价款。

这些对于经济适用房买卖的限制并不难理解，因为经济适用房设立的初衷就是解决城市低收入家庭住房困难问题，在这种情况下才有优惠和支持政策，如经济适用住房建设用地以划拨方式供应；经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担等等。

 

政府在经济适用住房中起到非常重要的作用，不仅是保障，还有鼓励与支持，在（2015）宁民终字第2121号判决已经充分论述，合议庭认为双方当事人签订的经济适用房买卖协议规避国家经济适用房管理制度，破坏经济适用房管理秩序，进而损害了国家和社会公共利益，理由非常明确：“违反经济适用房管理规定买卖经济适用房损害了公共利益。如前所述，经济适用房是在国家划拨土地并提供一系列优惠政策，具有社会保障性质的住房，因此国家和省、市政府都制定了严格的管理规定，目的是保证经济适用房能够真正用于解决城市低收入家庭的住房困难和移建项目的拆迁安置，发挥社会保障功能，也是维护国家利益、公共利益的必然之义。因家庭困难而享有购买经济适用房资格的人，与因某些特定原因，经政府批准如拆迁而取得购买经济适用房资格的人，在购买、使用、出售经济适用房时，均应遵守经济适用房的管理规定。采取规避方式违反管理规定，破坏了经济适用房的管理秩序，损害了国家利益和公共利益。”

因此，经济适用房的买卖是受到限制的，突破这种限制的行为因为损害了国家利益和公共利益，根据合同法第五十二条第（四）项：“（四）损害社会公共利益；”合同即为无效，双方都需要承担因该行为带来的不利后果。

三、重要提示

1.合同签订

一般而言，风险控制80%依靠前端。因此，想要避免因合同无效带来的损失，应当注重对房屋性质的查验，即便卖房人承诺可以过户，也不能偏听一面之词，掌握经济适用房的根本特征，如果卖房人是城市低收入人群，且面积在60平方米左右，就应当初步认定为经济适用房，通过和卖房人一同去当地住房保障和改革办公室查验，可以得出准确性质。

如果能够确认是经济适用住房，即便已经满五年，最好也不要购买。

2.案件应对

往往当事人遇到该纠纷寻求律师帮助是签过合同之后，此时律师代理案件首先也是对性质的区分，如果已经办理了房产证，通过房产证上房屋性质的备注可以做一定区分。但遇到过房产证上注明是“经济适用房”但实际上是“拆迁安置房”的案例，因此，庭审中互相发问阶段，一定记得问卖房人三个问题：第一，你是城市户口还是农村户口？第二，是在集体土地上拆迁取得的房屋还是国有土地上？第三，如果出售该房屋是否要缴纳收益金？

 

这三个问题就能锁定是否为拆迁安置房，因为实践中拆迁安置房也会被统称为经济适用房，但其上市并不受限制，办理上市许可后，并未涉及缴纳收益金及政府回购问题。而卖房人会因为现在房价上涨，要求认定合同无效，这里代理人一定要“火眼金睛”，区分出房屋的根本性质，为当事人争取利益最大化。

3.后续处理

到了处理的最后一步，一种可能就是经济适用房，双方签订合同无效，且无效合同自始无效，并不能因其规避政府管理制度、因合同履行期限长短而改变。根据《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

 

在后续处理上应当更加关注维护民事行为诚实信用的基本原则，维护社会公平公正，避免当事人从其行为中获得不当利益。区分双方过错程度，按照法律规定各自承担因合同无效带来的责任。如果一方当事人提出，可以在同一个案件中处理，也可以另案诉讼确定各方所应承担的责任。

另一种可能就如笔者代理的案件，并非经济适用房，房屋的性质是拆迁安置房，因此双方签订合同有效，涉及到了另一个问题，房屋面积增加怎么处理？买房人认为按照双方签订的合同是按套买卖的；卖房人认为如果合同有效，他们就要另外起诉变更合同，价款显失公平。笔者咨询过房产局的工作人员，对于房屋面积差，他们的答复是：当初这类房屋的面积不是实际测量，而是通过按照一定系数计算出来，而房产证上的面积是经过实测，应当以后者为准。

 

那么对于面积差，是否要补偿卖房人？笔者认为这里处理要考虑到两个因素，一个是合同约定，第二个是面积增加到底有多少。如果合同中约定明确为“按套购买”，不存在显失公平与重大误解的问题，交付的就是涉案房屋，且不存在后来增加面积的问题，不应当补偿；如果合同中没有明确约定，且实际测量确实增加较多的面积，应当考虑调解，按照当时的市价补偿一定的数额，这也是最好的处理方式。

四、结语

总之，处理经济适用房的纠纷，最主要就是性质的区分，之后，对民事行为诚实信用的基本原则，社会的公平公正，避免当事人从其行为中获得不当利益也需要给予更多关注。