邻里纠纷，自古有之。然而，到底是从相邻权纠纷角度考虑还是从建筑物区分所有权角度分析，往往没有引起足够的重视。二者均可以成为邻里纠纷的案由，事实相差无几，但是法律依据、争议焦点、举证责任却有所不同，甚至在裁判结果上也存在区别。
通过【无讼案例】检索相关已结案件，2008年至今案由为建筑物区分所有权纠纷为2441件；2010年至今与相邻权相关的有21198件。观念的不同导致两者的侧重上有所不同。在此，存在请求权竞合的情况下，笔者从案例出发，用对比的形式对使用不同的“武器”做一个分析。
一、以案说法
案情就是一起因“违建”引起的邻里纠纷。在某联排别墅小区，业主A在相邻两栋别墅之间加盖了围墙，将自家正门与公共用地围入其中，围墙中间建了一个小型篮球场供自己娱乐使用，仅给相邻业主B留下1.4米的通道行走。业主B多次与A沟通，认为其加盖围墙的行为影响了自己通行，要求拆除围墙。业主A则认为在与开发商签订合同的时候，开发商赠送了50平方米的院子，且赠送面积只多不少，其围入自家的面积就是开发商赠送的院子。业主B不依不饶，坚持将业主A诉至法院。从诉讼策略上来讲，此时业主B依据的请求权基础既可以是相邻权，也可以是建筑物区分所有权，对于案件的走向二者有所不同。
（一）相邻权纠纷
一般来说，法院收到立案材料基本上都是以相邻权纠纷立案，外观上符合相邻权纠纷，即便业主B提出其依据的是建筑物区分所有权，立案庭也会告知从程序审查上来说案由为相邻权纠纷并没有问题。
1、法律依据
（1）《中华人民共和国民法通则》第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
（2）《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第四部分民事权利第九十七条至第一百零三条对相邻权也做了规定。
（3）《中华人民共和国物权法》第七章九个条文：处理相邻关系的原则、处理相邻关系的依据、用水、排水相邻关系、相邻关系中通行权、利用相邻土地、通风、采光和日照的规定；相邻不动产之间禁止排放、施放污染物、维护相邻不动产安全、使用相邻不动产时避免造成损害，造成损害的应当给予赔偿。
（4）《中华人民共和国国家标准（GB50368-2005）：住宅建筑规范》、《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范（GB50180-93）》等部门规章。
2、争议焦点
邱联恭说过：“在确定争点之前，法官不得判断证据。”我们认为审判应当从整理争议焦点开始，逻辑思路应为先整理争点，再分配举证责任，最后对证据予以认定。既然该案的请求权基础是相邻权，那么争议焦点应为：
（1）业主A加盖围墙及篮球场的行为是否合法。
（2）业主A加盖的围墙及篮球场是否侵害了业主B的利益。
（3）如果业主A加盖的围墙及篮球场侵害了业主B的利益，其应承担何种责任。
3、举证责任
确定了上述争议焦点，接下来就是举证责任分配，关于加盖围墙及篮球场是否合法，应由业主A承担举证责任，证明其加盖的行为有法律依据或是经过行政部门的审核批准。业主A主张加盖围墙围入的面积是开发商赠送院子的面积，其有合同依据，然而根据《物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”由于该面积没有纳入产权面积，因此，其对围墙围入面积并不享有物权，且我们认为开发商作为宣传、促销的赠送行为不能影响其他人的利益，业主A与开发商的《商品房买卖合同》不足以证明其加盖围墙行为的合法性，同时，并无行政部门对加盖行为的审核批准，从行政意义上来说，加盖围墙的行为并不合法，但也不必然在本案中必须拆除，需要对第二、第三个争议焦点进行分析。
关于加盖的围墙及篮球场是否侵害了业主B的利益，则应由业主B承担举证责任，该加盖行为是否影响了其对自己房屋权利的行使，如通风、采光、通行等，根据法律规定，相邻权纠纷处理应当以“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”为原则，如有法律、行政法规、部门规章对侵害行为的边界做出规定，依其规定，进而可以明确业主B对加盖围墙及篮球场的行为有无“忍受义务”及程度。本案中业主B认为影响的是其通行权，没有具体的法律规定留下通道到底是一米还是两米会影响到通行权，此时需要通过勘验现场，结合实际情况分析，考虑涉案房屋的性质、用途、舒适度等方面综合判断是否影响通行权的行使。无非得出两种结论，其一，并未影响业主B通行权的行使，驳回原告诉讼请求；其二，1.4米的通道确实不便于通行，接下来通过第三个争议焦点确定责任承担。
关于因确实影响相邻权的行为，业主A应责任承担的方式法律有明确规定，即给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。在本案中，业主A需要排除妨碍，拆除围墙。但业主B若需要A赔偿损失，则需要举证证明损失的项目及数额，由法院予以认定。
从上述案件分析看来，使用相邻权作为请求权基础，最大的风险就在于第二个争议焦点的证明上，如不能证明侵权行为给其造成了权利妨碍，那么很有可能承担败诉的后果。
（二）建筑物区分所有权纠纷
1、法律依据
（1）《中华人民共和国物权法》第六章业主的建筑物区分所有权十四个条文：对建筑物区分所有权的释义、业主对专有部分行使所有权、业主对共有部分的权利义务等。
（2）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》十九个条文，特别是第二条对专有部分的明确：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。”第三条对共有部分的明确：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”。第十四条业主权利的行使：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”
2、争议焦点
明确请求权基础为建筑物区分所有权，争议焦点应为：
（1）业主A有无在房屋四周加盖建筑，加盖了哪些。
（2）如加盖了建筑，该建筑是否在业主A的专有面积内。
3、举证责任
关于业主A是否加盖了建筑，举证责任应由业主B承担，通常应当通过一组照片，将加盖前原貌和加盖后的现状进行对比，从而对加盖建筑事实予以证明。
关于加盖建筑是否在业主A的专有面积内才是以建筑物区分所有权为请求权基础的关键，按照法律规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”如加盖建筑在专有部分，业主B无权对其主张权利；如加盖建筑并非专有部分，也就是在共有部分，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”也就是说不仅是业主B，其他任何业主均可让A排除妨害、恢复原状。就本案而言，加盖建筑是围墙，且通过房产证、土地证直观可以看出围入面积并不在业主A的产权面积内，因此可以直接得出结论——加盖建筑物并不在业主A的专有面积内，法院对业主B要求排除妨害，恢复原状的诉讼请求应予支持。
然而，并非所有的加盖建筑都能通过这种方式辨明，根据常识及法律规定也不能判断是否专有面积，例如某业主对房屋结构进行过一定改造，同时，虽然该业主没有举证责任，但其依据《民事诉讼法司法解释》第一百零八条第二款：“对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”用图纸与房屋照片进行对照，证明加盖部分属于专有面积（是否属于专有面积无法直观判断），这种情况下，承担举证责任的一方只能通过申请专业机构进行鉴定，辨别加盖的建筑位于专有部分还是共有部分，进而证明是否影响其对共有部分的使用。由于我们并非专业人员，日常生活经验能解决的就不会涉及到鉴定，而与其而言，鉴定确实存在一定的风险，鉴定费用是案件最大的成本，如胜诉则由对方承担；但鉴定往往会受到客观因素的影响，例如对方对房屋的改造行为，图纸的局限，红线范围未划定等等，并非所有的鉴定结果均为“是”或“否”，也有无法鉴定的可能。
因此，不论是以相邻权亦或是建筑物区分所有权作为请求权基础，均存在有利和不利的因素，应当根据案件情况综合判断后，选取最适合的方案。
二、综合分析
通过上述案例及分析，当存在请求权竞合的情况下，以相邻权作为请求权基础，有利的是事实明确，不涉及鉴定的问题，不利的是对侵权结果的证明与判断；以建筑物区分所有权作为请求权基础，有利的是法律依据明确，所有业主均有权要求排除妨害，不利的是相对专业，有可能涉及到鉴定的问题。
此类纠纷还有另外一个显著特点，就是互相牵制——被诉一方往往会提起反诉或另诉，互不相让。就相邻权纠纷，相对简单，如对另一方造成影响那么就排除妨害，反之驳回诉讼请求；就建筑物区分所有而言，我们清楚地知道即便在房屋外加盖防盗窗、防盗网也属于专有部分以外的区域，这样的纠纷往往互相牵扯，说不清道不明。因此，在方法的选择上，建议本身并无加盖的业主，可以以建筑物区分所有权为请求权基础起诉；本身存在一定问题，且对方加盖是在专有部分还是共有部分并不能通过常识判断，还是选择相邻权为请求权基础起诉，在证据方面准备充分，最好是找出法律法规的依据，例如影响日照权，可以依据《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范（GB50180-93）》主张应满足大寒日大于等于两小时的标准，如低于该标准则证明自己的日照权被侵害。不同情况，区别对待。
即便如此，笔者还是建议能通过调解、和解的邻里纠纷，尽量不要为争一个是非，非要一纸判决书。清代有名臣张英巧用一首打油诗，化解与邻人的矛盾，堪称为三尺巷的佳话：三尺巷又名六尺巷，清朝康熙时，安徽桐城出了个叫张英的，当上了宰相，邻居吴氏欲侵占他的宅边地，家人驰书北京，要张英凭官威压一压吴氏气焰。谁知张英却回诗一首曰：“千里修书只为墙，让他三尺又何妨。长城万里今犹在，不见当年秦始皇。”意思很明白：退让。家人得诗，主动退让三尺。吴氏闻之，受到感动也后撤三尺，才成了“六尺巷”。而后大家争相传颂，交口称赞，使三尺巷的故事广为流传。现如今，不论是作为法官还是代理人，都可以引用该三尺巷的故事，劝说当事人，尽量化解矛盾。毕竟一纸判决解决得了权利争议的问题，却解决不了相邻业主的心结。各退一步，和睦相处，真正做到“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”也正是法律的要求。
编排/王林
责编/张洁 微信号：zhengbeiqing0726