文/李永军 北京市中唐律师事务所

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作为房产律师，经常有客户咨询，经济适用房是否允许上市交易，尤其是在未满五年的情况下所签订的房屋买卖合同是否有效。之所以很多人对这一问题有所困扰，无非就是因为经济适用房具有一定的政策性，不能像商品房一样可以随意上市交易。

总体而言，只要满足五年的交易时间，经济适用房的买卖合同全部有效；未满五年而交易的经济适用房，并非当然无效，需要根据房管部门是否放弃优先回购而定，实践中，房管部门还没有进行过回购，所以，买卖合同一般也有效。

一、《合同法》规定方面分析。

依据《合同法》的第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，合同无效必须违反法律、行政法规的强制性规定，也就是说必须是全国人大制定的法律或者国务院制定的行政法规，才可以约束合同的效力问题；但是，关于经济适用房需要满五年才能上市交易的限制，是在建设部制定的《经济适用住房管理办法》中进行规定的，应当属于部委规章的效力等级，因此，违反了部委规章并不必然导致买卖合同无效。所以，即使未满五年的经济适用房上市交易，所签订的买卖合同并非无效。

二、住建部的《经济适用住房管理办法》规定方面分析

住建部共发布过两次《经济适用住房管理办法》，分别是建住房[2004]77号和建住房[2007]258号，当然建住房[2007]258号废止了建住房[2004]77号。

2004年的建住房[2004]77号第二十六条规定“经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益”，本次规定的是满足一定年限，而没有必须满足五年的期限限制；

建住房[2004]77号第三十条规定“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权”，也就是到2007年，部委规章中才第一次出现，经济适用房上市必须满足五年的期限限制。

三、北京市的相关规定方面分析（按时间顺序排列）

1、2007年北京市政府发布的《北京市经济适用住房管理办法（试行）》（京政发[2007]27号）

北京市政府发布的文件，法律效力上属于地方政府规章。该文件的第二十一条规定，“购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易；对于因各种原因确需转让经济适用住房的，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购。购买经济适用住房满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购；购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权”，这份文件主要是根据建住房[2004]77号而制定，可以说是其细化或者在北京市的实施办法，该文件也同样规定了满足五年才允许上市交易的期限。

2、2008年北京市住建委会发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（京建住［2008］225号）

这份文件也是我们经常说的新老经济适用房的分割依据。

该文件的第二条规定：自本通知发布之日起，签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，按照以下规定执行：

（一）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购；

 

……

 

（四）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。

第三条规定：本通知发布之日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，按以下规定执行：

（一）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，按照本通知第二条有关规定执行。

 

（二）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。

该文件首次更加明确了经济适用房上市的限制，主要是：

第一，通知发布之日起签订购房合同的经济适用房，未满五年的，不得上市交易，确需要上市交易的，向区县级房管部门申请，由区县级房管部门回购；已满五年的，允许上市交易，但是需要按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款，并且在同等价格条件下，区县房管部门可以优先回购；

第二，本通知发布之日（含）前签订购房合同的经济适用房，未满五年的，不得上市交易，确需上市交易的，向区县级房管部门申请，由区县级房管部门重新分配或者原价回购；满五年的，允许上市交易，但是需要按出售价格的10%补交土地收益等价款，而且同等条件下，区县房管部门可以优先回购；

3、2009年北京市住建委发布的《关于已购经济适用住房上市出售具体问题的通知》（京建住〔2009〕255号）

该文件仅仅是补充了两个问题：

第一，按照《关于做好国家大剧院等重点工程对接经济适用住房有关工作的通知》的规定，对34项重点工程被拆迁户对接销售了经济适用住房，为保持前后拆迁政策一致，凡属于附件列明的重点工程被拆迁家庭，2008年4月8日后签订购买经济适用住房买卖合同的，取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年上市出售时，按照出售价格的10%补交土地收益等价款。此条主要是针对34个拆迁项目而取得经济适用房的问题。

第二，符合购买经济适用住房的家庭，按政府核定的价格购买经济适用住房并于2008年4月11日（含）之前签订购买经济适用住房合同的，取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年再次上市出售时，按照出售价格的10%补交土地收益等价款。此条是一般性的规定，更多的是针对通过政府摇号而购买经济适用房的业主。

4、2010年北京市住建委发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知》（京建发〔2010〕237号）

该文件第一条规定：根据《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（京建住[2008]225号）的规定，2008年4月11日起签订购房合同的已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。2008年4月11日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房家庭和《关于已购经济适用住房上市出售具体问题的通知》（京建住[2009]255号）中第一条所列家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以上市出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。购房人按市场价购买已购经济适用住房后取得商品房产权。

首先，该规定依据经济适用房的购房合同按照2008年4月11日为界，将新旧经济适用房上市需要交纳的费用进行了区分，即2008年4月11日之前签订购房合同的，需要交纳出售价10%的土地收益，而2008年4月11日之后签订购房合同的，需要按照原购房价格和出售价格差价的70%补交土地收益；

其次，该规定针对满五年的经济适用房，不再区分新旧经济适用房，都没有明确规定政府回购程序；

再次，针对未满五年的经济适用房上市问题，没有做出新的规定。

最后，既然该文件是京建住[2008]225号文件的补充规定，那么该文件没有规定的上述内容，仍然适用京建住[2008]225号文件的规定。

5、2015年北京市住建委发布京建函〔2015〕206号

该文件是针对昌平区建委《关于已购经济适用住房上市出售相关问题的请示》的复函。

复函第一条规定：2008年4月11日之前签订购房合同的已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后上市出售，可直接到房屋所在地的区县房屋行政管理部门办理交易过户手续，区县住房保障管理部门不再出具《已购经济适用住房上市出售意见》。

第二条规定：2008年4月11日之后签订购房合同的已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后上市出售的，区县住房保障管理部门继续按本市相关管理规定出具《已购经济适用住房上市出售意见》。同等价格条件下，区县住房保障管理部门可优先回购。

第三条规定：已购经济适用住房、已购限价商品住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年申请政府回购的。

首先，2008年4月11日之前签订购房合同且满五年的，可以上市交易，政府放弃回购；

其次，2008年4月11日之后签订购房合同且满五年的，区县房管部门仍然可以优先回购；

再次，未满五年的，政府可以优先回购；

最后，政府享有优先回购权的经济适用房，也要看区县房管部门是否行使优先回购权，实践中，政府回购的经济适用房基本为零，所以，基于这一点，无论何种情况，都不影响买卖合同的效力。

四、北京市高级人民法院发布的解释分析

由于法院裁判案件依据的是法院解释，所以，北京市高级人民法院的解释单独分析。北京市高级人民法院针对房屋买卖问题，发布过两份解释，分别论述。

1、2010年《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》

第六条规定：相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，当事人主张买卖合同无效的，可予支持。政策、法规有新规定的，适用其规定。出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。

第十六条：借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

首先，该解释允许原则性规定，未满期限的房屋，买卖合同可以无效，但不是当然无效，需要考虑房管部门是否放弃回购；

其次，政策、法规有规定的，从其规定。结合第二部分政策的论述，只要满足了五年的期限，新旧经济适用房，都允许上市交易。

再次，2008年4月11日之前签订的购房合同，合同中约定满足条件再过户或者一审辩论终结前满足条件，合同有效；

最后，借名购买经济适用房，一般不予支持。

2、2014年《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》

第五条：当事人签订合同将房屋（包括拆迁安置用房等）的购买指标转让给他人，当事人一方主张转让合同无效的，一般不予支持，但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。

第十条：《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订的，可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。

首先，转让经济适用房指标的合同无效；

其次，借名购买2008年4月11日之前签订购房合同的经济适用房，合同有效；

以上是北京市关于经济适用房的规定，通过分类整理，以期能给大家处理此类纠纷提供基本的思路，希望对大家能有帮助！

编排/李玉莹

责编/张洁  微信号：zhengbeiqing0726