文/林生龙 广东法制盛邦律师事务所
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孟德斯鸠曾言：在民法慈母般的眼神中，每个人就是整个国家。某种层面理解，民法对人的关注终其一生，从摇篮前至坟墓后。房屋租赁延伸出的法律关系和案件纠纷，则是人们在民法领域最为普遍接触的内容之一。伴随着城市化进程，商业房屋租赁延伸出的诸多问题亦颇受司法实务的热议。以下，笔者就商业房屋租赁合同项下违约金的相关问题进行简要探析。
一、商业房屋租赁合同违约金条款的设置
根据《商品房屋租赁管理办法》第十四条第一款关于“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案”的规定，房屋租赁合同需办理登记备案手续。目前，不同地区推行了房屋租赁合同示范文本以供规范备案使用。然而房屋租赁合同示范文本关于出租方和承租方权利义务的约定往往过于简略，但相关知识产权案件纠纷常又会涉及商业房屋租赁出租方的责任等内容，故实践中出租方与承租方会另行签订补充协议以详尽规范双方权利义务。若基于出租方立场，在商业房屋租赁补充协议（以下统称“商业房屋租赁合同”）中，通常会设置违约金条款如下：
一、关于逾期违约金条款的设置。通常可作表述“乙方（承租方）须于每月x日前按时缴付当月租金。如逾期缴付，甲方（出租方）有权在逾期当日开始收取逾期违约金，每逾期一日的违约金按欠款总额的x%收取”。（《合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定。）
二、关于解约违约金条款的设置。通常可作表述“乙方如逾期x天未缴付租金，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，若乙方收到书面通知后x天内仍未缴付租金，甲方有权单方面即时解除本协议，收回租赁物业。并且乙方须支付剩余租赁期限内总租金的x%作为解约违约金（或乙方须支付相当于x个月租金作为解约违约金）”。（《合同法》第九十三条第二款关于“事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定。）
三、当出租方基于商务谈判优势地位时，常又会设置履约保证金条款（司法实践中亦有作“租赁保证金”表述），并与承租人的违约情形相结合。一般可作表述“乙方须在签署本合同后x天内向甲方缴付相当于x个月租金标准的履约保证金。在租赁期限届满或本协议终止时，若乙方完全缴付清租金、按物业原状交付物业且不存在其他违约金情况，甲方在X天内将履约保证金无息退还给乙方。在因乙方逾期未缴付租金，甲方依约单方解除本协议的情形下，甲方有权不予退还乙方履约保证金”。
当然，上述商业房屋租赁合同亦须明确约定甲方逾期交付物业及未依照合同约定或者法律规定单方终止合同等违约责任，否则，则可能因显示公平而影响合同效力。
二、商业房屋租赁合同违约金类型的分析
《民法通则》
《民法总则》
第一百一十二条 当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百三十四条 承担民事责任的方式主要有：……
（七）赔偿损失；
（八）支付违约金；……
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
第一百七十九条 承担民事责任的方式主要有：……
（八）赔偿损失；
（九）支付违约金；
……
法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。
本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
《合同法》
第一百零七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条 【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第一百一十四条 【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
综上规定，支付违约金是承担民事责任的方式之一，是法律规定或者当事人约定的当一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时向另一方当事人支付的金钱或者其他给付。根据不同的标准，违约金类型大抵可划分为：
一、根据法律是否明确规定违约金的计算方法，可划分为法定违约金（如《中华人民共和国电信条例》第三十四条第一款关于“电信用户应当按照约定的时间和方式及时、足额地向电信业务经营者交纳电信费用；电信用户逾期不交纳电信费用的，电信业务经营者有权要求补交电信费用，并可以按照所欠费用每日加收3‰的违约金”的规定）和约定违约金（如《中华人民共和国合同法》第一百一十四条）；
二、根据违约行为是否完全违背缔约目的，可区分根本违约和非根本违约情形下的违约金；
三、根据合同是否履行或者履行情况，可划分为合同不履行和合同不当履行情形下的违约金；根据合同不履行是否可归责于债务人原因，可细分为合同拒不履行和合同履行不能，此类则是司法实践一般会认定为根本违约的情形；根据合同不当履行是否造成侵权损害，可细分为一般瑕疵履行和加害履行，一般瑕疵履行有包含迟延履行。
当然，在学理上违约金的类型亦还可作其他区分。上述商业房屋租赁合同关于逾期缴付租金请求给付的违约金（下称“逾期违约金”）即是约定违约金类下迟延履行情形的违约金，关于单方解除协议请求给付的违约金（下称“解约违约金”）即是约定违约金类下合同拒不履行情形的违约金。
在对商业房屋租赁合同项下违约金类型进行初步了解后，笔者以下对商业房屋租赁合同项下不同类型的违约金可否同时请求给付，以及该类违约金的适用调整等问题进行简要的探析。
三、商业房屋租赁合同违约金适用的探析
在对商业房屋租赁合同违约金适用问题进行探析之前，对于商业房屋租赁合同的合同性质，亦同样需要进行前提性明晰。从合同类型划分入手，商业房屋租赁合同属于诺成性合同，即合同经双方签订且无须交付房屋即生效；亦属于双务有偿合同，合同双方互负对待给付义务，出租人出让房屋的占有使用权益，承租人则承担给付租金义务；更为重要的是，房屋租赁合同还属于继续性合同，即双方对合同的履行不能一次性完成，而是在持续时间内完成。
商业房屋租赁合同的此种性质特点直接关乎出租方依约单方解除合同后的效力及相关违约金主张的问题。根据《合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除的效力必然涉及将来，但能否溯及既往需依据合同履行和性质判断。
继续性合同的特点便在于其标的物效益往往在合同履行时已被享有或消耗，客观已恢复不了原状，故合同解除溯及力亦无可行性。商业房屋租赁合同中的租赁物业在合同履行过程已被占用，此时即便出租方依约行使单方解除权，承租方亦需支付此前租金及逾期缴付租金违约金，因此在法理层面分析商业房屋租赁合同项下的逾期违约金与解约违约金可以并行适用。
此外，如上文内容，商业房屋租赁合同亦常常约定履约保证金条款，故出租方依约行使单方解除权时，除涉及逾期违约金和解约违约金的主张外，还涉及履约保证金没收的问题。实际上法律对房屋租赁合同项下履约保证金并未明确规定及定性，目前有法可循的是履约保证金制度是《招标投标法》借鉴国际惯例所建立的一项制度，其最初意义在于促使中标人全面履行与招标人签订合同，并确保工程质量等。
司法实践中，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条关于“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，故在商业房屋租赁合同中若约定履约保证金属于定金性质，则认定为定金[可参见《（2014）中一法民一初字第118号民事判决书》]；反之，则常被认为具有质押性质[可参见《（2015）闽民终字第2276号民事判决书》]。
平日，笔者欣喜地看到实务理论中有不少文章对履约保证金与定金、押金、违约金等进行比对分析，有观点认为对履约保证金没收的本质体现了违约金的性质；也有观点认为履约保证金应为质押性质，其作用为担保合同的履行。笔者认为这些观点分析是法律人令人尊敬的严谨求真精神所在。但具体到司法实践，笔者认为或许法院对履约保证金的理解和收取退还认定才应为关键讨论所在。
在对商业房屋租赁合同性质及其项下逾期违约金、解约违约金、履约保证金等进行简要的理清后，笔者通过无讼案例工具，以租赁合同纠纷和解约违约金作为关键词进行案例检索，检索得出广东省存在四十七个案例，具体情况如下图表（在此，笔者需要说明的是综合检索方法、关键词筛选、截止时间及各地裁判文书公开情况等因素，笔者得出的数据总难免存在疏漏，故相关案例仅作为文章观点辅佐使用）：
一、在检索的四十七个案件中，中级人民法院占21个，比例为44.68%；基层人民法院占26个，比例为55.32%。
二、在检索的四十七个案件中，主要由广州市、深圳市、佛山市、江门市和东莞市的中级或基层人民法院管辖。
三、在检索的四十七个案件中，一审程序占24个，比例为51.06%；二审程序占21个，比例为44.68%；其他程序（即执行程序）占2个，比例为4.26%。
基于本文讨论围绕承租方拖欠租金，出租方请求给付租金、逾期违约金和解约违约金此类房屋租赁合同纠纷，笔者将上述四十七个案例再次进行筛选和分析，排除与上述纠纷类型无关的案例，将司法实践中对此的裁判结论总结为如下三类：
裁判结论类型一：法院认定被告（承租方）拖欠租金构成违约，支持原告（出租方）主张解约违约金和逾期违约金。另外，原告虽未请求确认其有权没收租赁保证金，但法院在认定部分确认原告有权予以没收。
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裁判要点：被告根本违约，原告有权单方解除合同，要求支付解约违约金，并没收租赁保证金，根据公平原则，酌情调整逾期违约金按每天万分之五计算。
裁判要点：被告拖欠租金，原告有权单方解除合同，并没收租赁保证金，按原告主张的中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率计算逾期违约金，逾期违约金以不超过本金为限。支持解约违约金。
裁判要点：被告作为违约方，应向原告支付解约违约金，被告请求返还租赁保证金缺乏合同依据，按约定每日百分之一标准计算逾期违约金。但从公平角度，逾期违约金以本金为限。
裁判结论类型二：法院认定被告拖欠租金构成违约，支持原告主张的解约违约金和逾期违约金。原告未请求确认其有权没收租赁保证金，法院认定对于亦没有确认。
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裁判要点：被告拖欠租金，原告依约享有合同解除权，被告应依约支付解约违约金。原告主张按日千分之四的标准支付逾期违约金，具有合同依据，但从公平角度，应以本金为限。
裁判要点：被告拖欠租金超过60日，按合同视为根本违约，原告有权解除合同，要求相当于月租金双倍的解约违约金。酌情调整按每日万分之五的标准计算逾期违约金，以本金为限。
裁判要点：被告长期拖欠租金的违约事实清晰，合同提前解除的责任在于被告。应按合同约定每日百分之一计算滞纳金（逾期违约金），总额以欠费本金为限。原告要求被告按剩余租期应交租金总额的百分之五支付解约违约金符合合同约定，予以支持。
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裁判要点：被告欠缴租金经催缴无效，原告有权解除合同，按合同约定每日千分之五计算逾期违约金，被告无遵循诚实守信原则，由此应当承担解约违约金。
裁判要点：被告未交纳租金应承担逾期付款责任，根据公平合理、诚实信用原则，酌定按每日万分之五计算逾期违约金，合同因被告违约终止履行，原告必然产生空租期损失，结合合同约定，确定以六个月租金、物管费作为解约违约金。
裁判要点：被告逾期支付租金，应承担逾期违约责任，综合被告违约情节及原告实际损失，根据公平及诚实信用原则，酌情调整为按日万分之五计算逾期违约金。合同因被告根本违约解除，原告诉请一个月租金为解约违约金，符合合同约定及法律规定。
裁判结论类型三：法院认定被告拖欠租金构成违约，原告虽根据合同主张逾期违约金和解约违约金，但因其无证据证明其损失大于违约金，故酌情支持其一或对整体予以调整。此外，还存在案例，法院主动扣减押金以抵违约金。
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裁判要点：被告拖欠租金构成违约，原告有权要求支付按约定相当于六个月租金总额作为违约金。原告主张按每日千分之一的标准计收违约金与解约违约金同属于违约责任范畴，且无充分证据证实其损失明显超出解约违约金数额，故对此不予支持。
裁判要点：被告逾期支付租金，原告解除协议，并要求被告支付违约金，符合合同约定，理由充分，但协议约定的逾期付款违约金及解约违约金，明显超出原告的实际损失，且两者均因被告逾期支付租金而产生，存在重复情况，故按三个月租金标准酌情调整，且扣减被告此前预付的合同押金。
裁判要点：被告未依约缴纳租金并单方撤离属违约行为，原告已基于此主张解约违约金，但无证据证实因被告违约造成其损失大于解约违约金，故对原告又基于被告违约事由另要求被告再按每日3‰承担逾期支付租金的违约金缺乏理据。
在商业房屋租赁中，逾期违约金、解约违约金和履约保证金是为约束承租方按约履行合同义务而设定的三个不同层面内容。实践中的商业房屋租赁合同中亦明确约定承租方违约，出租方有权没收租赁保证金和主张上述两种违约金。但通过上述案例可发现，仅广东地域的法院而言，便由于可能对违约金的不同理解，且综合个案情况、司法区域和法官自由裁量权等因素，存在着上述三种不同的裁判观点。通过借鉴参考法院不同的裁判思路，笔者基于出租方的立场，从诉讼实务的层面对逾期违约金、解约违约金和租赁保证金的处理思路作简要分享，以抛砖引玉。
一、在法理层面分析商业房屋租赁合同项下的逾期违约金与解约违约金可以并行适用，但目前司法实践对此并未完全形成统一裁判观点。鉴于此，建议对逾期违约金和解约违约金在诉讼请求中予以分别列明，当然可以根据实际情况，考虑是否择一主张。以仅请求逾期违约金为例，结合司法实践情况，逾期违约金一般以不超过拖欠的租金为限。此外，笔者建议在起诉状中载明“此外需要强调的是，原告保留向被告追讨相关解约违约金的权利”等表述，亦可在表明保留权利的同时避免诉讼时效的经过。
二、商业房屋租赁中履约保证金性质的认定是司法实践中的难点。通常而言，出租方在与承租方在签署商业房屋租赁合同时或者在约定的期限内会收取承租方缴纳的履约保证金。结合上述案例中法院对履约保证金的认定情况，笔者认为出租方在诉讼请求中可不必再请求确认其有权没收履约保证金。该诉讼策略的意义在于，一方面承租方既已实际收取租金保证金则不必多此一举请求确认没收，另一方面在司法实践中若出租方抗辩以履约保证金冲抵租金和违约金时，法院通常会以出租方的诉讼请求并未涉及履约保证金问题且承租方又未就此提出反诉为由，认定法院对此不予调处，此需另循途径解决[可参见《（2016）粤01民终12431号民事判决书》]。
当然，司法实践中还是存在法院因承租方进行抗辩而对履约保证金进行抵销的情形[可参见《（2014）东中法民一终字第891号民事判决书》]，有观点认为此做法参考适用损益相抵规则，但笔者认为基于民事诉讼法的处分原则和损益相抵规则的适用范围，上述做法有待商榷。
四、商业房屋租赁合同违约金调整的探析
上文从法理和司法案例的层面简要探析了商业房屋租赁合同项下逾期违约金、解约违约金和租赁保证金的类型适用，其中不论是支持两种类型违约金的并行适用，还是仅支持其一类型违约金的适用，都涉及到调整违约金的重要问题。关于违约金调整的现行法规定，大概可整理如下：
《合同法》
（1993年10月1日实施）
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》（以下简称《合同法解释二》）（2009年5月13日实施）
第一百一十四条第二款 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》
（以下简称《指导意见》）（2009年7月7日实施）
5、现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。
6、在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。
7、人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。
根据上述规定，违约金性质应坚持补偿性为主、以惩罚性为辅，违约金过高的调整以实际损失为基础综合多种因素予以考虑。具体到商业房屋租赁合同纠纷中违约金过高的调整，笔者认为，至少有以下几方面问题值得思考：法院可否主动进行违约金调整，违约金调整的举证责任如何分配，出租人的实际损失在司法实务中该如何去证明，以及对诉讼实务的借鉴意义。
根据《合同法》第一百一十四条第二款、《合同法解释二》第二十七条关于“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”和第二十九条的规定，违约金的调整应由当事人主动以反诉或者抗辩方式提出，而对于抗辩提出的内容，最高院的裁判观点认为对于违约方根本否定承担违约金责任的，法院应举重以明轻，视为其提出了违约金过高的抗辩[可参见《（2015）民提字第126号民事判决书》]。
同时，根据《指导意见》第8条关于“为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明”的规定，在上述特殊情况下法院可进行违约金过高问题的释明。
在个别地区，关于违约金调整问题还存在更为细化的规定。如《安徽省高级人民法院关于审理合同纠纷案件违约金适用问题的指导意见》（以下简称《安微高院指导意见》）第九条关于“当事人以约定的违约金低于或者过分高于造成的损失，要求增加或减少的，应当书面提出请求，未经当事人申请，人民法院不得直接调整当事人约定的违约金数额”以及《上海市高级人民法院关于商事审判中规范违约金调整问题的意见》第一条关于“对于合同约定的违约金，未经当事人明确请求，法院不主动依职权进行审查和作出是否调整的裁判”的规定，可见安徽、上海高院是更进一步从禁止性方面规定法院不得主动调整违约金数额。
那么当违约方提出违约金过高请求予以调整时，法院应当如何进行举证责任的分配呢？根据《指导意见》第8条关于“人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理”的规定，违约方对违约金约定过高应当承担举证责任。
此外，最高院的裁判观点亦认为违约方应当对约定的违约金过分高于守约方的实际损失承担举证责任[可参见《（2014）民二终字第135号民事判决书》和《（2016）民终106号民事判决书》]。对此笔者理解，违约金举证责任应具有顺序性，即当违约方对违约金过高的举证责任已经达到一定证明程度后，非违约方主张违约金合理的则以应当承担一定的举证责任。
司法实践中，仅以笔者上述检索的案例为例，违约金是否过高的认定和举证责任的分配在裁判文书说理认定部分其实很难清晰体现出来，笔者理解这是当前司法现状多方面因素所导致。即便如此，笔者认为出租方对违约金合理承担举证责任时至少可以从以下几方面证明：一、明确主张违约金请求具体的法律和合同依据（如上文关于逾期违约金和解约违约金的约定条款）；二、明确因承租方逾期缴付租金造成的租金利息损失和违约离场需重新招租而造成空置期的租金损失；三、综合此前给予承租方及重新招租给予承租方的免租期而遭受的租金损失；四、正常出租情况下每月租金存在一定上涨幅度的损失以及重新招租存在租金差价的损失；五、若存在委托房产中介机构寻租的，还存在重新招租后中介费用支出的损失。
另外，对于违约金是否过高的具体认定，可根据《合同法解释二》第二十九条第二款的规定，在具体了解当事人实际损失前提下，如果违约金超过造成损失的百分之三十，可认定为过高。此外，根据《安微高院指导意见》第八条关于“当事人在合同中约定的违约金高于造成的损失的，如果可以计算出实际损失的，约定的违约金超过实际损失一倍以上的，可以请求人民法院予以适当减少。如果不能计算出实际损失的，有下列情形之一的，人民法院应准予适当减少违约金……租赁合同、承包合同约定违约金超过两年租金或者承包金的……”的规定，安微高院明确了在无法计算出实际损失的情况下，若租赁合同约定违约金超过两年租金，法院应准予适当减少违约金。
目前，除了上述最高院关于违约金过高的规定外，广东地区的法院目前似乎未有关于违约金过高认定问题的细化规定。司法实践中，对于法院认定商业房屋租赁合同存在违约金过高情形的（因逾期违约金涉及具体计算方法，法院一般对逾期违约金计算方法予以调整），笔者综合上述检索案例大概总结出法院对逾期违约金存在以下三种调整：一、逾期违约金分别以该期间各月欠付的租金为本金分期计付，按合同约定的利率计算，均自当月X日起分别计至实际清偿之日止，逾期违约金以不超过本金为限；二、逾期违约金分别以该期间各月欠付的租金为本金分期计付，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，均自当月X日起分别计至实际清偿之日止，逾期违约金以不超过本金为限；三、逾期违约金分别以该期间各月欠付的租金为本金分期计付，均按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（司法实践中则是同期同类贷款基准利率的基础上加收30%-50%），均自当月X日起分别计至实际清偿之日止，逾期违约金以不超过本金为限。
关于上述最后一种违约金调整计算标准，笔者认为法院是参考适用《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》中关于“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准”的规定，以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条关于“逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％”的规定。当然上述逾期违约金的调整还存在其他方式，但有一点是可明晰的，即司法实践中广东地区越来越倾向逾期违约金以不超过本金为限。
五、商业房屋租赁合同逾期违约金的实务计算
在对违约金条款设置、类型分析和适用调整等问题简要分析后，最后笔者对司法实务中涉及的逾期违约金计算方法作简略分析。目前，包括无讼在内的多款法律产品应用亦有涉及违约金、贷款利息计算的应用程序，熟练掌握EXCEL函数计算的法律同行也无私分享相关违约金、利息自动计算表格（参见文章《升级逾期付款利息计算表》，微信公众号：Budesonide），这都为法律工作者计算逾期违约金提供了极大的便利。
但是，当法院对逾期违约金计算调整的方式是上文所讨论的后两种类型，并且承租人拖欠多个月租金时，逾期违约金的计算则就可能稍显复杂。有时即便是上述介绍的应用程序或者自动计算表格亦可能需要分次进行计算方能完成。在此，笔者总结日常实务经验，尝试分享自己的方法，与大家共同探讨交流。
以下笔者试举一例：被告应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告支付某单元自2012年7月1日至2012年10月31日期间的租金，以及逾期支付上述单元2012年7月1日至2012年10月31日期间租金的逾期违约金（上述违约金以每月45000元租金为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，分别自当月6日起计至付清之日止，每月违约金以不超过本金为限）。上文所指的中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率可参见中国人民银行官网公布数据（链接如下：点击此处）。那么上述逾期违约金计算过程呈现如下：
逾期违约金计算明细表
金额单位：元
起算日期
截止日期
拖欠本金
同期贷款年利率
同期贷款日利率
违约金日利率
天数
违约金
2012/7/6
2014/11/21
45,000.00
6.55%
0.0182%
0.0237%
869
9,249.42
2012/8/6
2014/11/21
45,000.00
6.55%
0.0182%
0.0237%
838
8,919.46
2014/11/22
2015/2/28
90,000.00
6.15%
0.0171%
0.0222%
99
1,978.76
2015/3/1
2015/5/10
90,000.00
5.90%
0.0164%
0.0213%
71
1,361.43
2015/5/11
2015/6/27
90,000.00
5.65%
0.0157%
0.0204%
48
881.40
2015/6/28
2015/8/25
90,000.00
5.40%
0.0150%
0.0195%
59
1,035.45
2015/8/26
2015/10/23
90,000.00
5.15%
0.0143%
0.0186%
59
987.51
2015/10/24
2017/8/31
90,000.00
4.90%
0.0136%
0.0177%
678
10,797.15
2012/9/6
2014/11/21
45,000.00
6.40%
0.0178%
0.0231%
807
8,392.80
2012/10/6
2014/11/21
45,000.00
6.40%
0.0178%
0.0231%
777
8,080.80
2014/11/22
2015/2/28
90,000.00
6.00%
0.0167%
0.0217%
99
1,930.50
2015/3/1
2015/5/10
90,000.00
5.75%
0.0160%
0.0208%
71
1,326.81
2015/5/11
2015/6/27
90,000.00
5.50%
0.0153%
0.0199%
48
858.00
2015/6/28
2015/8/25
90,000.00
5.25%
0.0146%
0.0190%
59
1,006.69
2015/8/26
2015/10/23
90,000.00
5.00%
0.0139%
0.0181%
59
958.75
2015/10/24
2017/8/31
90,000.00
4.75%
0.0132%
0.0172%
678
10,466.63
合计
68,231.56
备注：
1、暂计至2017年8月31日，计算天数包含起算日当天及截止日当天。
2、2012年7月和8月份按照中国人民银行同期同类贷款利率（五年）计算；2012年9月和10月份按照中国人民银行同期同类贷款利率（三至五年）计算；同期同类贷款日利率为同期同类贷款年利率除360天；违约金日利率为同期同类贷款日利率上浮30%。
以上笔者通过结合法律规定、检索相似案例并结合实务操作的方法，就商业房屋租赁合同违约金条款设置、违约金类型、违约金适用、违约金调整，以及违约金的实务计算等内容进行了简要的讨论。时间仓促，水平亦有限，加之现实情况纷繁复杂，文章讨论难免存在缺漏或者不当之处，还望诸位多多包涵并不吝赐教。
编排/李九如
责编/张雨 微信号：Ann199313